[머니테크]LTV 40% 제한에 서울 외곽지역vs수도권 비규제 '저울질'

10·15 대책 후 서울 중소형 아파트 평균값 '12%' 급등

"대출 6억까지 가능"…6~9억원 아파트도 입지 따져 신고가 '양극화'

자금 부담에 '탈서울' 가속화도…서울시민, 경기도 건물 매수 증가

사진은 9일 오전 서울 남산에서 바라본 아파트의 모습. 2025.11.9 [사진=연합뉴스]

# 신혼부부 A씨는 자가 마련을 앞두고 성남시 분당구와 서울 동대문구 청량리역 인근 구축 아파트를 두고 고민하고 있다. 분당 아파트는 소형 평형대에 평균 매매가가 7억원대이며 재건축을 추진 중이다. 반면 청량리역 아파트도 소형 평형에 시세가 비슷하지만 주택담보인정비율(LTV) 40% 제한으로 자금 마련은 부담이라고 말했다.

10·15 대책 이후 서울 전역이 '3중 규제'로 묶이면서 거래량이 급감한 반면 외곽 지역에 대한 관심은 꾸준히 이어지고 있다. 대출이 최대 6억원까지 가능한 6억~9억원대 아파트를 중심으로 실수요자들이 저울질하고 있는 분위기다. 다만 서울 외곽 역시 LTV가 40%로 축소된 만큼 자금 조달 여력을 고려해 수도권 비규제 지역과 비교·선택하는 것도 중요해졌다는 평가가 나온다.

27일 KB부동산에 따르면 11월 서울 소형(60㎡ 미만) 아파트 평균값은 이재명 정부 첫 부동산 대책인 6·27 대출 규제 시행 직전 5월(8억3297만원) 대비 11.49% 급등한 9억2869만원을 기록했다. 이는 같은 기간 중소형(60~85㎡ 미만)·중형(85~102㎡ 미만)·중대형(102~135㎡ 미만)·대형(135㎡ 이상) 등 전 면적과 비교해도 가장 높은 상승 폭이다.

시장에서는 10·15 부동산 대책 발표 이후 대출이 최대 6억원까지 가능한 중소형 아파트 위주로 상승세가 나타났다고 보고 있다. 이 대책을 통해 15억원 이하인 주택은 주담대 한도가 6억원이지만 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 가능하다. 

규제 영향으로 6억~9억원대 저가 아파트 위주로 거래가 이어지는 모습이다. 양천구 신월동 '목동센트럴아이파크위브'는 지난달 가장 많이 거래된 단지로 기록됐다. 전용면적 78㎡는 지난달 10억8500만원에 신고가를 경신하기도 했다. 이 단지는 목동 학원가 접근성이 높고 2020년 준공된 신축 아파트여서 장점을 두루 갖춘 '가성비 아파트' 평가를 받는다. 

관악구 봉천동 '관악드림타운'은 지난달 매매 계약이 18건 체결되면서 거래가 많은 단지 10위에 들었다. 전용 59㎡가 지난달 9억3000만원에 거래되면서 전 고점을 뚫었다. 부동산 급등기인 2021년 8월에 경신한 신고가(9억2400만원)를 4년 만에 회복한 것이다. 

토지거래허가구역 지정이 본격적으로 시행된 후인 11월부터는 송파구 거래가 가장 활발했다. 송파구 가락동 삼성프라자 전용 131㎡ 매물은 지난 1월 9억7000만원에 신고가를 썼다. 송파구 거여동 거여5단지, 가락동 현대아파트 등에서 10억원 내외 신고가 거래가 나왔다.

다만 외곽 지역은 신고가 행렬이 끊겼다. 노원·강북구는 이달 들어 신고가 거래가 한 건도 없었다. 상대적으로 저가 아파트도 서울 핵심지에만 거래가 집중되는 등 양극화가 나타났다는 분석이다.  자금 마련 부담에 '탈서울' 현상도 가속화하고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 10월 서울 거주자가 매수한 경기도 내 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔)은 3719건으로  올해 들어 가장 많았다. 

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "15억원 이하 준신축 아파트가 밀집된 동대문·서대문·강서구 등 시장을 주목할 만하다"며 "대출 감소 금액이 타 자치구에 비해 상대적으로 적고 가격 상승이 더뎠기 때문에 실수요 유입이 꾸준할 것으로 예상된다"고 말했다.