2009년 中 부동산, 회복 Vs. 침체 '팽팽'

2009년 중국 부동산 시장에 대한 전망이 엇갈리고 있다.

정부가 일련의 경제자극 조치와 부동산 시장 정책을 연이어 내놓으며 11월 각 지역의 부동산 시장 거래량은 증가했고 일부 업계 전문가들은 부동산 시장의 최악의 시기가 이미 지나갔다고 평가했다.

하지만 반대의 목소리도 높다. 중국 경제가 더욱 힘들어질 전망이며 부동산 시장의 재고물량이 많아 단기간에 소화해내기 어려운 점 등을 감안한다면 내년 부동산 시장은 더욱 힘들어질 것이라는 주장이다.

▲ 주택 재고량이 변수

당국의 정책이 11월초 그 효과를 발휘하기 시작하며 각 지역의 부동산 거래량이 분기 대비 크고 작게 늘어났다.

하지만 시장 수요는 여전히 위축되어 있고 관망 분위기가 짙으며 이전 분기에 거래되지 않은 재고 주택량이 단기간에 해결되기 어려울 정도로 많은 상황이다.

정책적 자극과 가격 인하 판매로 일부 싼 값의 매물들과 가격이 대폭 인하된 주택들은 부동산 비수기에 있어 자극제가 되며 복지주택과 함께 월 거래량이 급증하기도 했다.

사진설명: 거래량이 증가하고는 있지만 시장 수요는 여전히 위축되어 있고 관망 분위기도 짙다.

베이징 부동산시장 거래 관리 사이트에 따르면 11월 임대주택계약은 1만2479건으로 계약면적은 119만6000㎡에 이르며 전월 대비 각각 50.9%, 52.4%가 늘어났다.

그 중 평수가 작은 경제 주택과 특가 주택 계약이 7026건으로 11월 전체 계약의 56.3%를 차지했다.

거래 면적은 57만2000㎡로 총 면적의 27.8%를 차지했다.

같은 기간 상하이 부동산 시장은 올해 7월 수준을 회복했고 선전 시장은 매주 평균 1510건, 하루 평균 216건의 거래가 이뤄져 올들어 최대치의 거래량을 달성한 것으로 나타났다.

하지만 높은 주택재고율이 개발업체들의 자금줄을 여전히 죄고 있어 부동산 가격 하락에 대한 압박이 계속되고 있다.

베이징시는 12월1일까지 재고 임대주택은 총 11만3147채, 면적은 1401만4146㎡에 이른다. 미계약 상태의 주택은 총 3만5689채,  면적은 509만9496㎡다.

이는 작년 동기의 6만7034채, 942만689㎡, 2만1497채, 342만8274㎡에 비해 각각 68.8%, 48.7%, 66%, 48.7% 가 늘어난 것이다.

국가통계국에 따르면 10월말까지 전국적으로 주택재고 면적은 6853만㎡로 동기대비 18% 증가했다.

SOHO 중국의 판스이(潘石屹) 회장은 현재 베이징 부동산 시장의 재고는 정상적인 수준이지만 베이징이 매년 10만 채의 복지주택을 짓는다면 향후 일반 주택 시장의 수급관계의 균형이 깨질 것이며 가격에도 영향이 미칠 것이라고 말했다.
 
▲9000억 위안 규모의 복지주택 공급

하락세가 분명한 부동산 가격은 업계의 높은 재고량으로 인한 위협뿐만 아니라 1조 위안에 가까운 복지주택 투자의 구조적 충격까지 감당하게 됐다.

건설부 치지(齊驥) 부부장은 향후 3년간 전국적으로 200만 채의 임대주택과 400만 채의 소규모 주택이 건설·보급될 것이라고 말했다.

이와 함께 220만 채의 판자집을 개조될 예정이다. 총 투자 규모 9000억 위안 이상이 매년 평균 3000억 위안씩 투입된다.

사진: 향후 3년간 전국적으로 820만 채의 임대주택, 소규모 주택 등이 보급될 계획이다.

각 지역에서 최근 출시되는 부동산 시장 정책은 공통적으로 복지주택 건설에 주력하고 있는 것으로 나타났다.

베이징의 경우 현재 530만㎡의 복지주택과 특가 부동산 건설에 속도를 내고 있으며 올 연말까지 800만㎡의 건설 목표를 달성할 것으로 보인다.

내년 새롭게 공사에 들어가는 복지주택은 850만㎡에 이르며 혜택을 누릴 수 있는 범위도 공무원과 교사 등의 특정층으로까지 확대될 전망이다.

판 회장은 복지주택이 부동산 시장 판국을 바꿔 놓을 것으로 내다봤다.

복지주택과 비슷한 수준의 일반 주택은 가격면에서 복지주택의 수준으로 낮춰져야 하며 이에 일반 주택 개발업체들의 생존 경쟁은 더욱 치열해진다는 것이 그의 설명이다.

하지만 일각에서는 이 같은 대규모 복지 주택 계획이 제대로 실현될 지 여부에 의문을 품고 있다.

궈신(國信)증권은 보고서를 통해 2007년 베이징은 본래 250만㎡의 경제 주택과 350만㎡의 특가 주택 건설 계획했었다.

만약 모두 계획대로 완공됐다면 올해 시장에 공급되었어야 했지만 결과적으로 당초 계획과는 큰 차이가 있는 것으로 나타났다.

올해 연초부터 11월21일까지 베이징 경제 주택의 시장 보급률은 70만1000㎡에 그쳤으며 특가 주택은 252만㎡에 그쳤다.

전문가들은 지난 해 주택 공급 계획이 완전하게 실현되지 못했던 이유가 있었다면 08년과 09년에도 완전하게 계획이 실현되기는 어려울 것이라고 설명했다.

업계 전문가들은 복지주택 건설 목표가 최종적으로 달성되는 것과 관계없이 지방정부의 관심이 부동산 시장 수급 쌍방에 영향을 가져와 현재의 관망 분위기를 분산시키는데 도움이 될 것으로 평가하고 있다.

▲ 한겨울에서 초봄으로 넘어갈까? 

사진설명: 2009년 부동산 시장에 대해 의견이 분분하다.

내년 부동산 시장이 계속해서 조정기에 머물 것이라는 것은 업계 내에서 이미 공식(共識)이 되었다.

하지만 일련의 정책들이 부동산시장을 한겨울에서 벗어나 초봄으로 움직이게 할 수 있을지는 업계에서 의견이 분분하다.

부동산 개발업체인 푸리디찬(富力地産)은 중앙정부가 많은 혜택을 보장하는 정책을 제시하여 부동산 시장에 활력을 더하고 있어 업계 최악의 시기는 이미 지나간 것으로 믿는다고 11월 말 발표했다.

중국 부동산업회 주중이(朱中一)비서장은 최근 중앙정부와 일부 지방정부들이 내놓은 일련의 조치들이 효과를 발휘하고 있어 향후 수개월내 부동산 시장이 총체적인 하락세를 계속 유지할 가능성은 매우 희박하다고 말했다.

하지만 중국 런민(人民)대학의 '중국거시경제분석과 예측과제팀'의 보고서에서는 부동산업의 대폭적인 조정이 2009년 전면적으로 폭발할 것이라고 예상했다.

2009년 부동산 시장의 공급은 늘어나되 수요가 크게 하락하는 사태가 벌어져, 외부 간섭이 없다면 내년 초 대부분의 부동산업체 자금줄은 끊길 것이라고 설명했다.

보고서는 자금줄이 끊기는 것이 바로 중국 부동산의 경착륙을 의미한다고 전했다.

판 회장은 "붉은 잎이 봄이 가까이 온 것으로 오해하면 안된다. 겨울에 들어선다는 신호일수도 있다"며 "현재 부동산시장과 경제에 대해 지나치게 낙관해서는 안된다"고 경고했다.

오성민 기자 [e-mail]
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