(하반기 부동산전망) 분양시장 지역별 차별화·집값은 강보합

올 상반기에는 부동산경기를 살리기 위한 정부의 양도소득세 한시적 경감조치 등 각종 규제완화와 함께 4대강 살리기 등 개발계획이 쏟아져 나왔다. 그 결과 인천 청라 청약열풍이 보여주듯 국지적이지만 서울과 수도권에서는 부동산 시장이 살아나고 있다.

하반기에도 규제완화 조치에 따른 후속 대책이 시행되는 등 일부 제도가 변경된다.

또 하반기 분양시장은 지역별로 양극화 현상이 나타나고 집값은 강보합세를 보일 것이라는 것이 전문가들의 전망이다.

◇달라지는 제도는

재건축 조합원 지위양도를 허용하는 개정안이 입법예고 된 상태다. 현재 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합설립인가 후 조합원 지위를 사고팔 수 없다. 하지만 착공일로부터 2~3년 내 후속절차가 진행되지 않는 경우는 조합원간 명의변경이 가능해진다. 시행 예정일은 8월 7일이다.

또 재개발·재건축 추진위 동의서 관리가 까다로워진다. 시장·군수의 연번이 찍힌 추진위 구성 동의서만 유효하도록 한 것이다. 시행예정일은 역시 8월 7일이다.

용산 화재사고 이후 마련된 개선 방안은 11월경 시행된다. 상가세입자에 대해 휴업 보상비를 상향조정(3개월에서 4개월)하고 조합원 분양 후 남은 상가에 대해 우선 분양권을 제공하는 방안이다. 또 서울 시내 아파트의 동간거리가 지금보다 더 좁혀지는 건축조례 개정안은 시의회 심의를 거치면 7월경 시행된다.

보금자리주택 사전예약방식이 9월 도입되고 도시형 생활주택도 하반기에 공급될 예정이다. 3자녀 이상 무주택 세대주에 대한 공공주택 특별공급 확대는 오는 7월부터 시행될 예정이다.

8월부터는 서울시 장기전세주택(시프트)에 대한 재당첨 제한도 실시된다. 당초 올해 말까지 예정돼 있는 취·등록세 경감(4%에서 2%) 기간을 연장해주는 방안도 현재 추진되고 있다.

◇분양시장은?

인천 청라지구 청약열풍에서 나타났듯 상반기 분양시장은 비교적 호조를 보였다면 하반기에는 국지적으로 분위기가 엇갈릴 것이라는 전망이다. 또 민간택지 분양가 상한제 폐지와 보금자리주택 공급이 분양시장의 주요 변수로 작용할 것으로 보인다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 하반기 분양 예정 물량은 18만766가구 정도다. 이는 지난해 같은 기간 22만8103가구에 비해 20.7%가 줄어든 것이다. 지역별로는 수도권 11만1444가구를 비롯해 지방광역시 2만1464가구, 지방중소도시 4만7858가구다.

수도권 분양물량은 지난해에 비해 조금 늘었고 반면 지방은 큰 폭으로 줄었다.

이진영 닥터아파트 팀장은 "많은 분양 물량으로 관심을 받고 있는 영종하늘도시와 김포한강도시는 청라지구보다 입지여건과 주변 개발요소가 다소 떨어진다는 평가를 받고 있어 분양가에 따라 성공여부가 갈릴 것"이라며 "뉴타운이나 재개발 일반분양 물량이 쏟아질 서울은 청약자들의 관심이 높아 청약 열기가 이어질 것으로 전망된다"고 말했다.

박원갑 스피드뱅크 부동산 연구소장은 "양도소득세 경감 혜택을 받으려면 내년 2월12일까지 계약을 해야 하는 만큼 공급자나 수요자 모두 이해관계가 일치하고 있고 따라서 하반기 분양시장은 괜찮을 것"이라며 "보금자리주택 공급이 변수가 될 수 있다"고 전망했다.

분양가가 상대적으로 저렴하면서 입지도 좋은 보금자리주택이 공급되면서 입지가 가격에 비교열위를 보이는 지역은 의외로 고전할 수도 있다는 지적이다.

김규정 부동산114 부장은 "청라처럼 분양가가 싸거나 개발 후에 가치가 한 단계 상승할 수 있다는 확신이 있는 지역은 문제가 없을 것이지만 그렇지 않은 지역에서는 고전하는 양극화 가능성이 높다"면서 "지방은 미분양 해소가 되지 않고 있는 상황에서 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

◇집값 전망은?

하반기 집값은 강보합세를 보일 것으로 전망된다. 하지만 지역별 차별화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 또 현재 지속되고 있는 저금리기조와 경기회복 속도가 집값 변동에 큰 영향을 미칠 것으로 예측되고 있다.

김 부장은 "서울 등 수도권 집값은 전반적으로 강보합세를 보이면서 지역별로 차별화된 양상을 보일 것"이라며 "강남 재건축이나 한강변 초고층 등 재료가 있는 지역의 추가 상승 가능성이 있다"고 전망했다.

김 부장은 또 "강북지역은 2분기이후 하락세가 일단 멈춘 모습이나 약세 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다"며 "동북권은  '동북권 르네상스'라는 재료가 발표됐지만 사업추진 기간이 너무 길고 이미 노출된 것이어서 시장에 미치는 영향은 미미할 것"이라고 전망했다.

양 팀장은 "경기 불확실성이 완전히 제거되지 않았지만 경기회복 기대감이 커지고 있는 상황"이라며 "재건축 규제완화와 한강변 아파트 초고층 기대감, 도로나 전철 개통 등의 국지적 호재 등으로 소폭 상승할 가능성이 많다"고 예상했다.

박 소장은 "서울을 비롯한 수도권은 완연한 회복세가 예상되지만 지방은 여전히 어려워 보인다"며 "상반기 단기간에 너무 많이 오른 강남권은 상승세를 보이겠지만 폭은 크지 않을 것"으로 예측했다.

박 소장은 또 "강남 부동산 시장은 금리나 유동성에 큰 영향을 받지만 대부분 소득이나 실물경기 흐름에 따라 많은 변화를 보인다"며 "따라서 실물경기 회복속도가 집값 움직임에 중요한 변수가 될 것"이라고 설명했다.  

김영배 기자 [e-mail]
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