[절세가이드] 부동산 임대하는 경우 '기장신고가 곧 절세'

(아주경제 김면수 기자) 최근 인천에 3층짜리 상가를 신축해 부동산임대를 시작한 A씨는 세무사 사무실에 기장을 맡길 것인지, 아니면 기장을 하지 않고 추계과세를 받을 것인지를 고민하고 있다.

세무사에 기장을 맡기자니 수수료를 주어야 하고, 추계과세를 받자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다는 말을 들었기 때문이다.

그렇다면 A씨처럼 부동산임대업을 영위하는 경우 기장을 할 때와 추계과세를 받는 방법 중어느 쪽이 더 유리할까? A씨는 관내 세무서를 통해 자세히 알아보기로 했다.

국세청에 따르면 상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁다.

또 부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없다.

그러나 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있다는 것이 국세청의 설명.

예를 들어 A씨의 임대현황이 다음과 같다고 가정할 때 소득세 차이를 비교해 보자.

● 임대기간 2010. 1. 1. ~ 12. 31. ● 월세수입 5,000,000원 ●월 관리비수입 1,000,000원
● 임대보증금 5억원 ● 상가취득가액(건물분) 2억원 ● 건물기준시가 5000만원 ● 1년만기 정기예금 이자율 3.4% ● 임대보증금의 은행예금 이자 1700만원 ● 인건비 등 필요경비 합계액 30000만원(주요경비 1500만원) ● 가족상황 처와 자녀 2명 ● 기준경비율 23.4%

기장에 의하여 소득금액을 계산하는 경우

▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료
● 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원
● 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원
● 간주임대료 =(임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금의 은행예금이자 = (5억원 - 2억원) × 3.4% - 17,000,000원 = 0

∴ 총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원 = 72,000,000원

▷ 소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 = 42,000,000원
▷ 소득세액 = 3,947,250원(소득공제 710만원, 간편장부기장세액 공제 207,750원)

추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우

▷ 수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료
● 임대료수입 = 5,000,000 × 12월 = 60,000,000원 ● 관리비수입 = 1,000,000 × 12월 = 12,000,000원 ● 간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율 = 5억원 × 3.4% = 17,000,000원

∴ 총수입금액 60,000,000원 + 12,000,000원 + 17,000,000원 = 89,000,000원

▷ 소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율) = 89,000,000 - 15,000,000 - (89,000,000 × 23.4%) = 53,174,000원

▷ 소득세액 = 7,005,312원(소득공제 710만원, 무기장가산세 20% 적용)

위의 사례에서 보는 바와 같이, 기장에 의해 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비하여 훨씬 세금이 절약된다.

한편 지난 2002년 소득분부터 기준경비율 제도가 시행되고 있으므로 수입금액이 4800만원 이상이 되면 반드시 기장을 해야 한다. 반면 수입금액이 4800만원이 안되더라도 기장을 하는 것과 하지 않는 것 중 어느 것이 유리한지 꼼꼼히 따져 보는 것이 중요하다.

[자료제공 : 국세청 ]