<재테크 칼럼> 서울 수도권 2차 전세대란 소고

전고점 임박 속, 일부지역 역전세난...회복은 빠를듯

김부성 부동산富테크연구소 소장

김부성 부동산富테크연구소 소장 = 필자가 약 3~4주간 서울 강남권은 물론, 경부라인, 서북부, 동북부 등을 종합 답사해 본 결과 입주물량이 일부 몰려있는 광교를 제외하면 강남권과 경부라인의 전세매물은 상당히 빠른 속도로 소진이 되고 있는 것을 확인할 수 있었다.

광교 전세의 경우에도 12월말~1월초까지만 하더라도 낮은 가격으로 짬짬이 거래가 되다가 현재는 거래 속도도 빠르고 전세물건 소진이 상당히 빠른 양상을 보여 한달 전 33평 기준 1억3000만~1억4000만원하던 광교 전세물량이 현재는 이 가격에는 어림도 없는 수준인 1억원 후반대에 거래가 속속 진행되고 있는 양상이다.

전세의 경우 대출 등 여하에 따라 전세가격은 천차만별이므로 일부 물량 중에서 대출이 60% 풀로 있는 상태에서 자금력이 거의 없는 분들이 부득이하게 내놓는 1억초반 전세가의 경우에는 정상시세로 보기는 어렵고 그나마도 물건이 많지 않다.

수원에 입주물량이 일시에 몰려, 전세가격이 폭락해야 하는 것이 정상이라고 언론에서 떠들어대는 모양새도 볼수 있지만 전반적으로는 이런 움직임보다는 싼 전세물량을 빨리 얻어 전세난에 대비하자는 움직임이 더 강한 상황이다.

이러한 요인은 아파트 입주물량을 들수 있는데, 비아파트를 제외한 아파트 입주물량이 올해 2사분기 이후에 상당히 급격한 감소세를 보일 예정이기 때문이다.

예컨대 서울 전체 입주물량은 작년 약 4만5000만~5만 가구에서 올해는 1만 7000~1만8000가구 남짓으로 전례없이 줄어들게 된다.(아파트 기준)

경기도의 경우에도, 작년대비 36% 수준으로 감소하는 상황이라 전세난이 다시 고개를 들 수밖에 없고 입주물량이 몰려 있는 광교 인근의 경기 남부 용인 일대만 하더라도 전세가격이 전고점을 향해 바짝 추격하는 모습들을 볼 수 있다.

또한 아직은 인근 인프라가 구비되어 있는 용인을 인접한 광교에 비해 인프라 등에서 열세인 수도권 동북부 지역의 별내지구의 경우에 현재 입주를 한창 앞둔 시점에서 전세가격이 주변에 비해 낮게 책정되는 모습도 보이지만, 신도시 초기에 일시적인 전세가격의 하락 압력은 불가피한 현상일 수밖에 없다.

다만 입주초기의 신도시나 택지지구의 경우 매매가의 경우에는 전세가와 같이 움직이지는 않고 디커플링이 되는 경우도 있고 같이 움직이더라도 극히 일부의 동조화에 불과하게 된다.

예컨대, 세종시의 경우를 보면, 전세가격은 인근 대전의 반값에 불과하지만 매매가격은 상당한 견조함을 유지하고 있어 부동산을 잘 모르는 분들이 보기에는 상황을 이해하기가 어려울 정도로 고개를 갸웃거리게 된다.

세종시 첫마을 49평이 매매가격 3억3000만~3억4000만원에 전세가격은 1억원 수준에서 거래가 되기 때문이다. 반면 매매가격은 전세가와 동조하지 않고 꾸준히 프리미엄 3000만~7000만원대로 유지되고 있다.

별내지구의 경우에는 세종시와는 달리 서울 접근성등 입지여건이 이미 상당히 좋은 상황이고 현재 광교의 전철(입주 초기 하락후 시간차를 두고 반등 및 빠른 반등)을 밟을것으로 예상된다.

2차 전세난은 올해 현실이 될 수밖에 없고, 이로 인해 입주물량이 풍부할 때 첫 입주를 시작하는 단지들에서 나타나는 쓰나미급 역전세대란 같은 현상은 올해에는 쉽게 나타나지 않을 것이다. 오히려 싼 전세매물부터 빠르게 소진되면서 결국 초기에 급하게 전세를 싸게 내놓고 빠지는 소유자들만 금융비용이 더 많이 발생하는 일이 벌어질 것이다.

한두달 전에 광교전세를 1억2000만원에 내놓고 한두달 후에 주변에서 1억후반~2억원 내외에 계약하는 모습을 보는 소유자들의 마음은 쓰라릴 수밖에 없는 이치다. 전세가격의 전고점은 생각보다 빨리 현실화될 것으로 판단됩니다. 전세는 100% 실수요 시장이기때문에 물건이 없으면 가격은 올라가게 된다.

2사분기 이후에는 이런 현상이 서울과 수도권에서 바로 나타날 것이다. 경부라인 전세난에 이어 그동안 전세가격에서 소외되고 있었던 서북부 일대에서도 서울 수도권 아파트 입주물량 총량(서울 수도권 전체입주량)의 감소로 산 전세집을 찾아 한강신도시나 파주운정신도시 일대 등으로 서울권 거주자들의 발길이 빨라지게 될것으로 보인다.

올 한해는 지방의 상승세보다는 수도권의 상승세가 예상되는 한해가 될 것이 유력하다.

필자가 부산의 상승세가 꺾일 것으로 예상한 것이 올 1월경이었는데, 벌써 언론에서 부산 상승세 끝, 프리미엄(p)하락 기사등이 계속 나오고 있다. 2년 동안 수도권 집값이 하락할 때 부산은 집값이 대폭등했는데, 이런 현상이 과연 언제까지 가능할 것 같습니까? 라는 필자 스스로의 물음에 대한 답이 바로 올 초 상승세 꺾임이란 결론이었다.

수도권 전세난은 입주물량이 어쩔수 없이 단기에 몰려 일시 어려움을 겪을 수밖에 없는 지역(광교,별내,운정,한강 등)에서 통상적으로 나타나겠지만 회복속도와 소진속도는 입주물량의 총량적 감소로 인해 이전(입주총량이 충분한 시점에서 특정지역 입주물량이 몰렸던 시기)보다 빠를 것이다.