재건축 용적률 300%까지 '쑥'…이참에 재건축해봐?

국토부 개정안 입법예고…천호·미아뉴타운 관심<br/>조합원 추가 분담금 낮아져…수익성 기대는 무리

아주경제 정수영 기자=“아직까지 결정된 사항은 없지만, 조합원들 사이에서 용적률을 높이자는 목소리는 나오고 있습니다. 향후 법 개정 추진상황을 봐가며 조합원 총회를 열어 논의할 계획입니다.”(경남 창원 용지주공 1·2단지 조합 관계자)

최근 지방 재건축 아파트 사업장들의 귀가 솔깃해졌다. 정부가 재건축 용적률을 올려주겠다고 나섰기 때문이다. 조합 사무실에는 용적률을 상향하면 분담금이 줄어드냐는 등의 문의 전화가 적잖게 걸려오고 있다. 일부 단지 조합은 손익을 맞춰보기 위해 계산기 두드리기에 한창이다.

국토해양부가 '5·10 부동산 대책' 후속조치로 지난 18일 뉴타운지구와 비과밀억제권역 재건축 사업시에도 용적률을 법적 상한선(300%)까지 적용할 수 있도록 하는 법안(‘도시재정비촉진을 위한 특별법·도시 및 주거환경 정비법) 개정안을 마련, 입법예고에 들어갔다.

개정안이 국회를 통과하면 앞으로 지방과 뉴타운 내 재건축 사업장도 서울 등 과밀억제권역과 마찬가지로 용적률을 300%까지 올릴 수 있다. 이 때 늘어나는 용적률의 최대 50%까지만 임대주택으로 공급하고, 나머지는 일반인에 분양할 수 있다.

◆용적률 상향 조정…사업성 있나?

일반적으로 용적률이 높아지면 일반분양 가구 수가 늘어 조합원들의 추가 분담금이 낮아지는 효과가 있다. 몇년 전 서울·수도권 재건축 사업장에 용적률 상향이 가능해지면서 관리처분 단계에 있던 곳들까지 이를 추진하기도 했었다.

국토부 관계자는 “아직 착공에 들어가지 않은 사업장이라면 조합원들이 원할 경우 용적률 상향 조정이 가능하다”고 말했다.

하지만 정비계획이 이미 수립된 사업장의 경우 용적률 상향을 위한 절차를 다시 밟아야해 사업 기간이 지연될 수 있다. 이 경우 이자 비용이 더 늘어 추가 부담이 발생하게 된다.

특히 이번 입법예고에 포함된 서울지역 뉴타운내 재건축 사업장의 경우 서울시가 조례로 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 짓도록 해 수익률 상승을 기대하기는 무리라는 지적도 나오고 있다.

권순형 J&K부동산연구소 대표는 “강남권 아파트 재건축 사업장의 경우 용적률 상향으로 약 15%의 분담금이 줄어드는 것으로 나타났었다”며 “하지만 이는 벌써 3년 전 나온 시뮬레이션으로 시장이 침체된 현 상황에서는 분담금 완화 효과가 크지 않다”고 설명했다.

권 대표는 “더구나 대부분의 사업장들이 부동산시장 침체로 사업 추진이 지지부진한 상황이어서 용적률 상향 추진은 아직 생각도 못하는 곳들이 많다”고 덧붙였다.

실제로 지방의 경우 일부를 제외하고는 사업 추진 자체가 지지부진한 상태다. 서울·수도권도 부동산시장 침체로 재건축 사업에 대한 기대치가 크게 줄어든 상황이다.

지방에서 재건축사업을 수주한 한 대형건설사 관계자는 "창원 등 일부 사업장을 제외하고는 수익이 거의 없어 사업 자체가 중단되다시피하고 있다"며 "요즘 건설사들이 수주하는 지방 물량은 대부분 올해 초 세운 수주 목표 맞추기에 불과하다"고 귀띔했다.

◆천호·미아·방화 등 일부 뉴타운 재건축 단지 관심

이처럼 이번 용적률 상향으로 수혜를 입는 뉴타운 및 지방 재건축 사업장은 많지 않을 것이라는 게 대체적인 시각이다. 그나마 정비계획 초기 단계인 사업장들은 용적률 상향을 염두해두고 추진할 가능성이 크다.

서울에서는 강동구 천호뉴타운, 강북구 미아뉴타운, 강서구 방화뉴타운, 마포구 아현뉴타운, 서대문구 가재울뉴타운 등 약 17개 주택 재건축 사업장이 용적률 상향 추진에 나설 것으로 예상하고 있다.

특히 천호뉴타운은 3~7구역이 모두 기본계획만 수립된 상태라 용적률 상향 추진에 유리한 입장이다.

천호뉴타운 3구역 조합 관계자는 “이곳은 단독주택 재건축 사업지역이라 주민 의견을 모으기가 쉽지 않다”면서도 “사업이 초기 단계인 만큼 용적률 상향을 추진해야 하지 않겠느냐”고 말했다.

부산·대구·울산 등 최근 부동산시장이 살아나고 있는 지방 재건축 사업장들도 용적률 상향에 나설 것으로 예상된다. 부동산114 조사에 따르면 현재 지방에서 재건축을 추진하고 있는 주요 사업장은 30여곳에 이른다.

부산 해운대구 재송동 재송시영 아파트 인근 한 중개업소 사장은 “해운대구청 사옥 신축 등 개발 호재가 많아 이곳 일대 재건축 사업 속도가 빨라질 수 있다”며 “용적률 상향에 따른 가시적 결과가 겹쳐지면 집값도 상승세를 탈 것”이라고 말했다.