시장회복 관건 다주택자에 “종부세 완화, 임대 인센티브 강화해야”

"징벌적 과세 폐지 및 임대시장 활성화 필요"

송도신도시 전경. [아주경제 DB]

아주경제 이명철 기자 =올 들어 정부의 잇단 부동산 규제 완화와 지원으로 시장 회복에 대한 기대감이 높아지고 있다. 이런 가운데 주택 매매시장 활성화의 관건으로 꼽히는 다주택자의 움직임에 눈길이 쏠린다.

전문가들은 현재 정부 정책이 무주택자 등 실수요자 위주로만 맞춰져 있는 것을 한계로 들면서 다주택자의 시장 유입을 위해 징벌적 규제 완화 등의 정책 방향이 필요하다고 지적하고 있다.

14일 통계청에 따르면 2012년 기준 주택을 소유한 개인은 약 1195만명이며, 이 중 2채 이상 주택을 소유한 다주택자는 136만5000명이다. 이런 가운데 정부는 구매력 있는 다주택자 등 수요자를 시장으로 끌어들이기 위해 각종 대책을 내놓고 있다. 다주택자에 대한 양도세 중과제를 폐지한 것이 대표적이다.

다주택자 부담 완화를 위한 추가 세제 완화 방안으로는 종합부동산세 완화가 필요하다는 의견이 많다. 보유세 개념인 종부세는 보유한 주택이나 토지 등의 공시가격을 합해 일정액을 넘으면 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 주택 과세기준 금액이 1주택자는 9억원인 반면, 2주택자 이상은 6억원으로 더 낮다.

곽창석 ERA코리아 소장은 "이미 보유세로 재산세를 내고 매각 시 양도세도 내는데 별도로 종부세까지 내라는 것은 징벌적 과세"라며 "사회적 합의 문제가 있긴 하지만 주택경기를 살린다는 측면에서 보면 일부 완화해야 한다"고 주장했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원도 “지난해 종부세를 재산세와 통합하자는 논의가 있었지만 진전이 없었다”며 “많은 주택을 보유한 사람에게 부과되는 징벌적 과세의 성격이 큰 만큼 완화를 위한 검토도 필요할 것”이라고 말했다.

다주택자 양도세 중과가 폐지됐어도 장기보유특별공제율은 최고 30%(10년 보유 시)로 최고 80%인 1주택자와 크게 차이나 조정이 필요하다는 의견도 있다. 여기에 곽 소장은 “최고 38%의 양도세율은 국제 기준으로 봤을 때 높은 편이어서 투자 수요 입장에서는 부담이 될 수 있다”며 양도세율 완화를 제시하기도 했다.

주택구입 자금으로 사용되는 국민주택기금 사용 대상의 확대도 언급됐다.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 "공유형 모기지가 지난해 인기를 얻어 확대했지만 당초 예상과 달리 적극 활용되지는 못하고 있다"며 "생애최초로 묶은 기준도 풀고 금리를 조금 더 높여 다주택자 지원도 검토하는 등 제도를 손질할 필요도 있다"고 제안했다.

민간 임대시장 활성화 역시 정부의 주요 추진방향에 해당한다. 다주택자에게 적절한 혜택을 주고 주택을 더 구입하도록 해 전월세 시장 안정과 매매시장 정상화를 동시에 노리겠다는 복안이다.

국토부는 지난해 8·28 대책을 통해 민간 임대사업자 주택구입자금 금리 인하 및 장기보유특별공제율 최대 40% 확대, 소득세·법인세 감면 등을 추진키로 했다. 공공성을 강화하고 금융·세제 지원을 하는 준공공임대도 도입했다. 10년의 의무 임대기간을 적용하고 임대료 및 인상률을 제한하는 동시에 매입자금 융자와 양도세·소득세·법인세·재산세 등을 감면해주는 방식이다.

하지만 아직까지는 '당근'이 부족해 실효성이 크지 않다는 분석이 지배적이다. 국내 임대시장이 전세 위주인데다 확실한 수익성 담보가 없어 다주택자들이 참여를 꺼리기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 민간임대시장 활성화에 대해 "매매시장 활성화가 아니라 기업형임대관리회사 등 법인의 시장 참여를 통한 임대시장 안정이 목표지만 주택 구입 등 부수 효과가 생길 수 있다"며 "법인의 사업률 상향과 공공성을 담보로 한 개인의 상속세·증여세 완화 등도 고려할 수는 있을 것"이라고 분석했다.

허 연구위원은 "개인뿐만 아니라 법인까지 임대시장에 참여하게 되면 매매시장에 큰 도움이 될 것"이라며 "우선 다양한 지원을 통해 민간 임대사업자의 양성화를 도모한 후 향후 사업 수익구조 개선을 도모해야 한다"고 조언했다.