[2·26 임대차 선진화 방안] 민간임대리츠 설립, 다양한 규모·지역 임대주택 공급

기금·기관투자자 공동투자협약, 민간 사업 제안해 모자형 리츠 구성

협약 및 리츠를 활용한 임대주택 공급구조. [이미지 제공 = 국토교통부]

아주경제 이명철 기자 =민간 임대주택 사업에 주택기금이 출자해 사업 위험을 줄이고 수익성을 개선한 새로운 방식의 임대주택리츠가 도입된다. 이를 통해 다양한 규모·지역의 임대주택 공급이 확대되고 리츠산업도 활성화될 것으로 기대된다. 서울 노량진과 천안시 지역 오피스텔 및 도시형 생활주택을 대상으로 시범사업이 추진된다.

정부는 26일 주택임대차시장 선진화 방안을 통해 민간 주도 임대주택리츠를 활성화할 계획이라고 밝혔다.

국토교통부 관계자는 “지금까지 민간부문에서는 집값상승 기대심리 덕분에 값싼 전세주택이 충분히 공급됐다”며 “최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체 등으로 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어려워졌다”고 배경을 설명했다.

이 리츠는 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고 민간의 사업제안을 받아 모자형 리츠를 구성하게 된다. 개별 프로젝트별 투자방식은 주택기금과 기관투자자가 협의해 탄력적으로 선택한다.

협약에서 정한 목표수익률과 위험성을 충족하는 사업 제안에 대해 협약참여자의 심사를 통해 투자여부 결정한다. 협약참여자가 투자하기로 결정한 사업을 기초로 모리츠와 자설립하고 사업제안자가 자산관리회사(AMC) 역할을 맡는다.

개별 프로젝트 자리츠의 자금조달 구조는 기관투자자·주택기금 융자가 50%(1순위), 기관 투자자 선순위 출자 20%(2순위), 모리츠 우선주 10%(3순위), 제안자 보통주 20%(4순위)로 이뤄진다.

모리츠를 운용 중인 AMC가 제안한 사업은 심사를 거쳐 자리츠를 설립한 후 모리츠에 편입시키고 새 AMC가 제안하는 사업은 모리츠를 새로 구성하거나 기존 모리츠에 편입하게 된다.

안정 투자수익 확보를 위해서는 임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고 집값이 상승하지 않아도 요구수익률을 달성할 수 있는 사업을 선별키로 했다. 참가적 우선주로 발행해 추가 수익이 발생하는 경우 이익의 일부를 우선주가 가져가는 구조도 검토 중이다. 참여자의 리스크를 줄이기 위해 사업성에 반비례한 사업제안자의 보통주 참여도 요구할 계획이다.

주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고 상장기준도 완화할 계획이다. 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세는 연기된다.

이 제도는 공공택지 일변도 주택공급을 벗어나 공공·민간기관의 매각자산이나 재개발 임대주택, 역세권 주거용 오피스텔, 미분양 임대주택 리츠 등 다양한 방법을 통해 도심 내 임대주택으로 공급 할 수 있다.

또 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양 받을 수 있도록 할 예정이다. 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영해 공공성을 확보한다.

우선 서울 동작구 노량진에서는 오피스텔·도시형생활주택 547가구를 시행사가 개발 후 리츠가 매입해 임대로 제공할 예정이다. 리츠는 시행사와 시세 78% 수준으로 선매입 계약을 체결하고 시행사의 대주주는 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여한다. 총사업비 1086억원은 투자협약 및 민간출자로 조달하게 된다. 집값이 오르지 않아도 보통주 내부수익률은 11.01% 달성이 가능할 것으로 국토부는 예상했다.

천안시 두정동에서는 시행사가 개발한 오피스텔·도시형생활주택 1135가구를 리츠가 시세 85% 수준으로 선매입한다. 시행사·건설사 등은 리츠에 보통주로 참여한다. 총 사업비는 1149억원이다. 집값이 오르지 않아도 달성 가능한 보통주 내부수익률은 7.82%로 추산됐다.