주택사업 기부채납 비율 8~9%, 재건축 용도지역 변경 시 최대 23.5%

내년 지자체 시범운영 후 하반기 법적 기준 마련

서울 강남권 재건축 단지(사진은 기사와 관련 없음).[사진=강영관 기자]

아주경제 이명철 기자= 앞으로 주택건설 또는 정비사업 시 기부채납 비율이 현재 부지면적의 14~17%에서 8~9%로 줄어든다. 개발이익에 대해 지방자치단체 등에 내야 하는 기부채납이 명확해지면서 지자체의 과도한 요구 등에 따른 재개발·재건축 등 사업시행자 부담도 완화될 전망이다. 하지만 예외 적용 등에 따라 원래 수준의 기부채납을 부담할 수도 있어 실효성에 대한 지적도 나오고 있다.

국토교통부는 내년 1월 1일부터 이 같은 내용의 ‘주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준’을 시행한다고 30일 밝혔다.

이는 국토부가 지난 9월 발표한 9·1 부동산 대책에 따라 과도한 기부채납으로 발생할 수 있는 기업의 부담을 완화하도록 한 것이다.

이는 과도한 기부채납이 벌어지면서 사업시행자 부담이 늘어나고 있는 점을 감안한 것이다. 국토부가 주택건설사업 37개, 정비사업 69개(재개발 34개, 재건축 31개, 도시환경정비 4개)를 조사한 결과 평균 기부채납 비율은 주택건설사업이 부지면적의 14.7%, 정비사업이 18.4%로 조사됐다.

A시에서는 937가구를 짓는 재개발 사업 시 도로·공원 등 기반시설 기부채납 면적(2만2333㎡)이 전체 사업부지 면적(6만7746㎡)의 33%에 달했다. 사업과 무관한 기부채납 요구도 빈번하다. B시는 주택건설사업 시 학교를 증축한 후 교육청에 기부채납할 것을 지시했다. C시는 개발사업 시행자에게 학생 통학로를 확보하거나 입주민 통학편의를 제공하라고 요구하기도 했다.

운영기준은 먼저 기부채납의 적용대상 및 운영방향을 규정했다. 적용대상은 주택법에 따라 민간택지에 사업계획승인을 얻은 주택건설사업과 도시 및 주거환경정비법에 따라 사업시행인가를 얻은 정비사업이다.

지자체는 기반시설 기부채납 수준을 정하고 해당 주택사업과 무관한 기부채납을 요구할 수 없다. 또 주택사업자가 기반시설 기부채납으로 보상 받을 수 있는 용적률을 보장토록 했다.

기반시설 기부채납 부담 기준은 주택건설사업은 해당 사업부지 면적의 8%, 정비사업은 9% 이내(적정부담률)에서 결정하게 된다.

단, 해당 사업특성과 지역여건 등을 고려해 필요한 경우에는 건축위원회 또는 도시계획위원회에 상정된 부담률(적정부담률이하)의 1.5배(최고부담률)까지 조정할 수 있다.

국토계획법 시행령 제30조의 용도지역 각 호의 범위 안에서 변경하는 경우 최고부담률에 다시 10% 포인트까지 추가할 수 있다. 용도지역 간 변경 시 지자체는 변경된 용적률과 토지의 가치 등을 고려해 별도의 기준을 적용하는 것도 가능하다.

예를 들어 제2종일반주거지역이 제3종일반주거지역으로 종상향되면 기부채납 부담수준은 최고부담률에 10% 포인트를 가산하게 된다. 제2종일반주거지역이 상업지역으로 변경될 경우 지자체가 별도 기준을 마련할 수 있다.

이렇게 되면 정비사업의 경우 최대 9%에서 1.5배 적용 시 13.5%까지 확대되고 종상향 시 최고 23.5%까지 부담이 커질 수 있는 셈이다.

지자체는 각종 심의과정 중 기반시설 기부채납의 보상으로 받은 용적률이 감축되지 않도록 하고 줄어든 경우 기반시설 기부채납 수준을 조정하는 등의 손실보전을 하도록 했다.

국토부 주택건설공급과 관계자는 "용도지역 변경의 경우 가구수 증가 등 사업성이 크게 늘어나기 때문에 기부채납 비율 또한 늘어나는 것"이라며 "내년 상반기 동안 지자체에 지침을 통해 시범운영한 후 하반기 중 법적 근거를 마련할 계획"이라고 전했다.