​[동서남북] 문재인 정부 '재테크 기상도'

[김태형 CFP]

이른바 ‘장미대선’이 끝나고 5월 새로운 정부가 출범했다. ‘새 술은 새 부대에 담아라’는 말처럼 새 정부에 맞는 재테크 전략도 필요하다.

문재인 정부의 부동산 정책 방향에서 가장 큰 핵심 테마라고 하면 '공공임대주택 강화'를 꼽을 수 있다. 이와 관련된 핵심 5대 정책으로 △공적임대주택 85만 가구 공급(매년 17만 가구 공급) △신혼부부(공공임대주택의 30% 우선 공급) △청년층(임기 내 30만실 공급) △저소득층(임기 내 5만실) 공공임대주택 지원 확대 △사회 통합형 주거정책 실시(임대료 상한제 도입 등) 등의 공약을 전면에 내걸고 있다.

공공임대주택의 공급 확대는 세입자들에겐 반가운 소식이지만 반대로 집주인이나 투자자들에겐 달갑지 않은 소식임이 틀림없다. 문제는 이뿐만이 아니다. 기본적으로 문재인 정부는 가계대출 문제 역시 해소해 나가겠다는 입장이다. 많은 이들이 향후 각종 대출 관련 규제 또한 강화될 것으로 예상하는 이유도 이 때문이다.

실제로 6월부터 여신심사 가이드라인 확대가 적용되면서 1금융권이 아닌 상호금융권에서 대출을 받을 때도 좀 더 까다로운 대출심사를 받을 수밖에 없게 되었다. 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 여부라는 핵심 이슈가 투자자들을 기다리고 있다. DSR이란 금융권에서 빌린 모든 대출의 원리금을 토대로 소득 수준에 맞게 대출한도를 정하는 지표를 말한다. 케이스에 따라서 기존 DTI(총부채상환비율)나 LTV(주택담보인정비율)에 비해 대출한도가 줄어들 수 있다.

무분별한 대출은 규제가 강화되겠지만 서민·취약계층에 대한 정책금융 지원은 오히려 늘어날 것으로 예상된다. 문재인 정부가 저소득층·신혼부부·대학생 등이 활용할 수 있는 친서민적 정책금융상품을 확대하는 데 공을 들일 가능성이 높다는 게 금융권의 분석이다.

친서민형 부동산정책의 반사이익과 J노믹스에 대한 기대감으로 주식시장의 분위기는 상대적으로 밝은 듯 보인다. 실제로 문재인 정부 출범 초반 코스피지수는 박스권을 벗어나 2300을 돌파하는 등 호조를 보이고 있다. 실제로 금융업계에선 경제성장률·수출 등 경제지표가 개선되고 새 정부 정책 기대감으로 상승 추세가 상당 기간 이어질 것이란 전망이 우세하고, 여기에 ‘J노믹스’에 대한 기대감으로 코스피 2500도 넘볼 수 있다는 주장까지 등장하고 있는 실정이다.

친서민 부동산 정책, 공공임대주택 공급 확대, 담보대출규제 강화 등 문재인 정부의 부동산 정책 키워드들을 살펴보면 향후 부동산 시장이 암울할 것처럼 비쳐지는 것도 사실이다. 하지만 문재인 정부 하에서 부동산 시장이 비관적이냐 하면 그건 또 아니다.

실제로 문재인 정부의 부동산 정책을 자세히 뜯어보면 직접적인 부동산 규제 강화 내용은 찾아보기 힘들다. 부동산 가격을 끌어내리는 형태의 직접적 규제는 고려하고 있지 않다는 얘기다. 다시 말해 현 정권의 부동산 정책은 규제도, 활성화도 아닌 '현상 유지'가 목표인 듯 분석된다.

미국을 비롯한 일시적 글로벌 경기 호황 흐름 속에서 J노믹스에 대한 기대감이 합쳐지며 적어도 올 한 해는 주식시장이 투자시장을 견인할 것으로 예상된다. 단기적으로는 주식 포트폴리오 비중을 늘리는 전략이 유효할 수 있어 보이는 이유다.

중기적으로 빚테크 전략을 재정비할 필요가 있다. 당장 하반기부터 새 정부의 가계부채 관리가 한층 강화될 것으로 예상되기 때문이다. 문재인 정부는 주택담보대출을 포함한 가계대출을 조이는 한편 서민금융 지원은 확대한다는 방침을 이미 공표한 상태다. 서민·취약계층에 정책금융 자격 조건을 갖추고 있다면 이들 상품을 적극적으로 활용해볼 만하다. 소득에 비해 여기저기 무리한 대출을 받고 있다면 규제에 대비해 미리미리 리파이낸싱을 해두는 것이 좋다. 가계대출 증가를 막기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)을 확대 적용하거나 하면 추가로 주택담보대출을 받기 어려워질 수 있기 때문이다.