[르포] 압구정 도로변 상가건물 높아진다는데...경기침체·보유세 인상에 거래 끊겨

압구정로 도로변에 종전보다 높은 상업용 건축물이 들어설 수 있게 됐지만 경기 침체와 보유세 인상 등으로 투자자들의 주목을 끌지 못하고 있다. 강남 꼬마빌딩은 지난해 큰 폭으로 값이 올라 매수 대기자들의 부담이 커진 탓에 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다.

20일 찾은 서울 강남구 압구정로(한남IC~청담사거리) 일대는 지난 17일 서울시가 발표한 역사문화미관지구 해제 조치에도 현지 중개업소로 유입되는 투자문의가 많지 않았다. 압구정로가 역사문화미관지구에서 시가지경관지구로 전환되면 압구정로변에 들어설 수 있는 상업용 건축물의 높이가 기존 4층에서 6층까지 높아진다. 건물주들 입장에선 층수를 늘릴 수 있게 되면 임대수익이 늘어나게 되지만, 경기가 좋지 않아 공실이 많은 상황인 데다 한 건물에 상가주가 여럿인 경우가 많아 매각이나 재건축 자체가 쉽지 않다는 게 일선 공인중개업소 대표들의 전언이다.
 

서울 강남구 압구정로 일대 상가[사진 = 윤지은 기자]

압구정로 B공인중개업소 대표는 "건물 호수마다 주인이 다른데 언제 동의를 얻어서 언제 재건축하겠느냐"면서 "상가 재건축은 불이 나기 전까진 어렵다"고 잘라 말했다.

D공인중개업소 대표는 "어차피 임대료는 지하나 1~2층에서 거의 나온다"면서 "이곳 상가 공실률이 15~20% 정도라 층수가 더 있으나마나"라고 전했다. 실제로 압구정로변 상업용 건축물 가운데 상당수는 '임대' 딱지가 붙은 채 비어 있었다.

인센티브가 생각보다 크지 않다는 지적도 있었다. 이날 모 공인중개업소를 찾은 손님 A씨는 "완화하려거든 10층까진 풀어줘야지 그렇게 찔끔 올리는 게 무슨 의미가 있겠느냐"면서 "누가 2층을 더 올리자고 건물을 헐겠느냐"고 말했다.

H공인중개업소 대표도 "용적률은 그대로인데 미관지구만 풀린다고 효과가 클까 싶다"고 말했다. 용적률 상향이 없는 상태에서 층수 제한만 풀리면, 층수를 높이기 위해 결국 바닥면적을 줄여야 한다는 얘기다.
 

서울 강남구 압구정로 일대 상가가 주인을 찾지 못한 채 비어 있다.[사진 = 윤지은 기자]

노후 건축물 매입에 관심을 갖는 매수 대기자들도 끊어졌다. 상가 연수익률이 2%대로 높다고 볼 수 없는 데다 최근 금리 인상 등으로 상가 투자의 매력도가 떨어진 탓이다. 호가도 실거래가 대비 높게 형성돼 있다. 대로변 4층짜리 건물의 3.3㎡당 호가는 2억원 정도다. 실거래가는 1억2000만~1억5000만원 수준이다. 공실이 많음에도 건물주들이 콧대를 낮추지 않는 이유는 대체로 자금 여력이 따라주는 경우가 많고 지가 상승률이 높기 때문이라는 게 공인중개업소 대표들의 설명이다.

압구정로 C공인중개업소 직원은 "이곳 상가는 연수익률이 높아봐야 3~4% 정도인데다 최근 금리도 올라 상가 투자의 매력이 많이 떨어진 상황"이라며 "집합상가 전체를 매입하려는 수요는 거의 없고 구분상가도 2~3주 전 3층짜리 하나가 9억5000만원에 팔린 게 마지막"이라고 전했다.

정부의 표준지공시지가 현실화 조치 등으로 토지 보유세가 급격히 늘어났다는 점도 매수 의지를 떨어뜨렸다. 가로수길 상가 소유주의 보유세는 지난해 1600만원에서 올해 1900만원 정도로 300만원가량 늘어날 전망이다.

D공인중개업소 대표는 "건물주들은 일대 아파트가 재건축되면 상가거래도 활성화되지 않을까 기대하고 있다"면서 "재건축 아파트가 올라가고 이쪽으로 사람들의 관심이 쏠릴 때를 기다리는 듯하다"고 말했다.