[공동주택 공시가격] 전문가들 “고가주택 집중겨냥…코로나 겹쳐 집값 하락 가능성”

대출규제·경제침체 겹쳐 매수자 적은 상황

양도세 중과 면제되는 6월까지 매도세 관건

금리 인하·매도보다 증여 선택 가능성 변수

보유세 및 건보료 등의 과세표준인 공시가격이 고가주택을 중심으로 상승한 데 따라 전문가들은 다주택자 또는 고가주택 보유자가 매물을 내놓을 가능성이 크다고 진단했다.

특히, 대출규제에다 코로나19 사태로 인한 경기침체가 겹쳐 매수금을 확보하기 어려워졌다는 점에서 고가주택 공급에 비해 수요가 줄어들어 시세가 하락할 가능성이 크다는 전망도 나온다.

다만 변수로는 매매보다는 증여가 늘어날 수 있고, 최근 금리 인하로 인해 대출 부담이 줄어들었다는 점 등이 꼽혔다.

 

[그래픽 = 임이슬 기자]

18일 부동산 전문가들은 이날 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격 인상에 관한 시장 여파에 대해 이 같은 분석을 내놨다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 "정부규제에다 코로나 사태, 공시가격 인상이 겹쳐 다주택자들은 보유 부담에 따른 매매 또는 증여를 고민할 시기"라며 "최근 시국으로 인해 매수세가 꺾여 시세 하락을 부추길 수 있다"고 말했다.

다만 양 소장은 "양도소득세를 한시적으로 감면해주긴 했지만, 증여를 통한 버티기 가능성이 커 보인다"고 부연했다.

국토교통부는 지난해 12·16 대책을 통해 조정대상지역 내에서 오는 6월까지 집을 매각하는 10년 이상 주택보유자에게 한시적으로 양도소득세 중과세 20% 포인트를 면할 수 있도록 했다.

예를 들어 2010년 이전에 10억원에 산 반포아파트를 6월 30일 전에 38억원에 팔 경우 이듬해에 매각할 때보다 양도세가 16억원에서 9억원까지 대폭 줄어든다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "다주택자 보유세 부담이 증가하면서 6월 이전에 매물을 내놓거나 증여할 가능성이 있다"며 "다만 최근 한국은행이 금리를 0.75%까지 내린 만큼 이자 부담이 줄어 절세매물이 급증하지는 않을 것"이라고 말했다.

박 위원은 이어 "강남 아파트 투자 쏠림현상이 주춤해질 것"이라며 "집값이 비쌀수록 세 부담이 커지고, 15억원 이상 초고가 주택의 대출도 금지됐으며, 코로나19에 따른 투자심리 위축 때문"이라고 내다봤다.

현 시장상황을 고려했을 때 고가주택을 처분하기 어렵다는 점이 집값 하락세를 불러올 수 있다는 전망도 나왔다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "대출이 막힌 데다 코로나로 인한 경기침체로 자금을 마련하는 데 차질이 생기면서 매도자들이 가격을 크게 낮추지 않는 이상 매수자들이 나서기 어려울 것"이라며 "만약 처분하려는 사람이 매수자보다 많다면 6월 말에 근접할수록 연쇄적인 가격 하락이 일어날 수 있다"고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표도 "현재 매수자가 고가주택 매물을 받아주기 어려운 상황"이라며 "임대인의 세 부담을 임차인에게 전가할 가능성도 있지만, 장기적인 보유가 어려운 다주택자의 급매물이 발생할 가능성이 있다"고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산 수요의 관망과 심리적 위축을 부르는 상황에서 공시가격 인상에 따른 세 부담이 동시에 가중돼 향후 주택시장은 거래량 감소에다 가격급등 피로감이 거세질 전망"이라고 말했다.

다만 함 랩장은 "제로금리 수준의 기준금리 인하 조치가 단행된 상태라 투매 수준의 급격한 매물 출회 양상으로 전이되진 않을 것으로 판단된다"고 덧붙였다.

올해 공시대상인 전국 공동주택 1383만호의 공시가격은 전년 대비 평균 5.99% 증가했다. 이는 2008년(2.4%) 이후 가장 높고 전년 대비 0.76% 포인트 높은 수준이다.

시세구간별 인상률은 고가주택일수록 높다. 30억원 이상이 27.39%이며 △15억~30억원 26.18% △12억~15억원 17.27% △9억~12억원 15.20% △6억~9억원 8.52% △3억~6억원 3.93% △3억원 미만 –1.9%이다.

김영한 국토부 토지정책관은 “전체 주택 중 95%에 해당하는 주택은 공시가격 인상률이 2%에 못 미친다”며 “중산층 또는 서민층에 미치는 영향은 미미하다”고 강조했다.

 

보유세 및 건보료 시뮬레이션[자료 = 국토부]