​[김태언의 베트남 인(人)]노재환 삼도(SD)리얼티 대표

"코로나19 여파에도 탈중국화·제조업강세 요인으로 베트남 부동산은 여전히 상승 중"

"아파트 분양 시 일부 세대는 등기 발급대상 제외...구매 전 해당 법규 꼼꼼히 검토해야"

"베트남 내수창업 원한다면, 다름을 인정하고 존중할 줄 아는 기본덕목 갖춰야..."

노재환 삼도(SD)리얼티 대표[사진=김태언 기자]

“베트남 부동산시장에 바야흐로 춘추전국시대가 열렸다고 본다. 한국, 일본, 대만, 싱가포르 등 주요 아시아 국가의 기업들이 모여들면서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)여파에도 관련 시장은 침체되지 않고 오히려 달아오르는 양상을 보이고 있다.”

노재환 삼도(SD)리얼티 대표는 베트남 내 부동산 상황을 이같이 진단했다. 그는 그러면서 “특히 빈즈엉, 동나이, 박닌과 같은 핵심 공단 지역에 진출하려는 한국 기업들은 공장부지를 찾지 못해 오히려 애를 먹고 있다. 이제 교통과 인프라가 좋은 공단부지를 구하는 것은 하늘에 별따기 수준”이라고 말했다.

실제 베트남 부동산은 지난해 코로나 상황에도 소폭 상승한 것으로 나타났다. CBRE, 샤빌스 등 베트남 부동산리서치 주요업체들에 따르면 베트남 부동산은 사무용 임대가격을 제외하곤 모두 올랐다. 주요공단의 임대료와 지가는 대폭 상승했고 아파트, 빌라 등 주거용 부동산도 지난해 일제히 오름세를 보였다.

노 대표는 이러한 경향은 베트남 경제가 꾸준히 발전하면서 지속할 것이라고 봤다. 이어 투자 과열을 잠재우기 위해서는 결국 하노이, 호찌민 등 대도시 주변의 신도시 개발이 답인데, 이 역시 예산확보, 토지보상, 정책지속성 문제 등으로 단시간에 쉽게 이뤄지긴 힘들 것이라고 전망했다.

노 대표는 약관의 나이에 베트남 입성해 현지 최대 한국계 부동산컨설팅전문업체를 운영하고 있는 40대 청년사업가다. SD리얼티는 베트남 유력 개발사들 등이 공식지정한 부동산에이전시 중 하나며, 최근에는 베트남에서 한국계 최초로 하노이 시내 대규모 빌딩 거래를 성사시키기도 했다.

그는 베트남 사업성공의 노하우를 묻는 질문에 “무엇보다 정도를 걷는 것이 중요하다”고 했다. 또 베트남에 처음와서 소위말하는 인생 수업료를 내시는 분들이 상당히 많다면서 “베트남은 제도가 아직 규격화되어있지 않아 오히려 어려운 점이 더욱 많다. 현지 언어와 문화를 철저히 익히고 누구보다도 본인 자신이 해당분야의 전문가가 돼야 현지 로컬업체들과 경쟁해서 우위를 점할 수 있다”고 강조했다. 다음은 노 대표와의 일문일답.

-삼도(SD)리얼티에 대한 간략한 소개를 한다면.
"SD리얼티는 호찌민에 본사를 두고 하노이에 지사가 운영되고 있는 종합부동산컨설팅그룹이다. 본사와 지사의 주요업무는 한국 교민·주재원들의 거주 임대부터 아파트 분양, 매매 그리고 상업시설과 산업공단 같은 대규모 부동산 거래업무를 진행한다. 아울러 한국과 외국계 기업들의 의뢰를 받아 베트남 부동산시장조사업무, 베트남 부동산 가치평가 등 부동산 리서치와 관련된 전문분야의 업무도 함께 진행하고 있다. SD리얼티의 장점은 무엇보다 숙련된 고급인력의 보유다. 본인을 포함해 회사의 임직원들은 베트남 굴지의 부동산전문리서치 회사인 CBRE, 샤빌스 등에서 다년간 근무하며 경험을 쌓아왔다. 이에 따라 시장에 대한 이해도나 전문성은 여느 부동산컨설팅업체 못지않다고 자부한다. 최근 한국계 부동산업체로서는 최초로 하노이 꺼우저이구 위치한 오피스빌딩(약 2000만 달러)의 거래를 성사시키기도 했다. 또 올 하반기부터는 프로테크 사업에 진출하고자 베트남부동산분야 전문 어플리케이션 출시를 준비 중이다."

-베트남 부동산시장에 대한 관심이 여전히 뜨겁다. 현 상황을 평가한다면.
"먼저 베트남 외국인부동산 시장에 대해서 설명드리고 싶다. 베트남은 지난 2015년 7월부터 주거용 부동산을 외국인 투자자(분양물량의 30% 이내)에게 개방했다. 이후 한국, 중국, 대만, 싱가폴, 홍콩 그 외 많은 국가의 투자자들이 모여들면서, 부동산 물건은 한정적이다 보니, 동일 프로젝트에 대해 내국인 물건 가격과 외국인 물건 가격으로 두 개의 시장이 형성됐다. 최근 개발사들은 분양할 때부터 외국인 물량에 대해서 10% 이상 가격책정을 다르게 하고 있는 상황이다. 외국인용 부동산 구입 가격은 프리미엄에 따라 최소 10%에서 30%까지 가격 차이가 있다.

올해는 코로나의 영향으로 개발사들의 분양 프로젝트들이 무기한 연기 중인 상황이다. 하지만 지난달에 호찌민 투띠엠에 위치한 한 프로젝트는 스퀘어미터(Sqm)당 7000달러의 높은 가격임에도 불구하고 하루만에 완판되는 현상도 발생했다. 또한 외국직접투자(FDI) 투자가 늘어나면서 시내 A등급(grade)의 오피스 임대료는 한국의 강남 수준을 육박하고 있다. 상항이 이렇다보니 원하는 오피스를 찾기위해서는 대기를 해야하는 상황까지 나오고 있다. 올해는 코로나의 영향으로 인상률이 소폭조정될 것으로 보이나, 베트남에 투자하고자 하는 기업들이 여전히 준비 중임을 비추어볼 때 일부 조정이후 다시 상승할 것으로 보여진다. 이미 시내 주요 빌딩의 매매 가격은 3~5년 전에 비교해 2배 이상 올랐다.

아울러 호찌민과 하노이 인근 공단의 경우 분양가가 Sqm당 100달러를 넘어선지 벌써 수년이 흘렀다. 최근에는 탈중국을 꿈꾸는 기업체들의 영향으로 인해서 교통과 인프라가 좋기로 알려진 산업공단은 이미 빈 토지를 찾기란 거의 불가능한 상황이 되고 있다."

-그렇다면 베트남 부동산시장에서 코로나 변수는 거의 없는 것인가.
"베트남도 코로나19의 영향을 많이 받고 있는 것은 사실이다. 외국인 관광객의 입국이 불가능해지면서 현지 부동산 개발사들도 대형 리조트 등의 분양 시점을 최대한 미루고 있는 상황이다. 또 불과 1년 전에 호치민 시내 주요 아파트의 3룸 임대가격이 최소 1300불 이상이었는데 현재는 1000달러 초반에도 임대가 가능하다. A등급 오피스에도 경우 공실률은 상승하고 B·C등급의 오피스는 코로나 발생 전보다 공실률이 10%를 넘어서면서 임대료가 하락 중이다.
다만 이러한 상황에서 예전보다 매매 가격이 하락했을 것이라고 판단하는 것은 오산이다. 임대료 부분은 하락했지만 매매분야에서는 여전히 높은 가격에 빌딩과 주거용 부동산 매물이 나오고 있다. 또 은행에서도 금리를 계속 인하하고 유동성이 공급되면서 여전히 부동산 가격이 지탱되고 있다. 전 세계가 코로나의 영향을 받는 상황으로 베트남 부동산도 단기간에 영향을 받지 않을 수는 없겠지만, 미·중 무역분쟁, 제조업중심의 산업기반 등을 비춰볼 때 베트남 부동산시장에 대한 수요는 여전하다고 볼 수 있다."

-베트남 부동산 임대 또는 구매 시 주의할 점이 있다면
"베트남 부동산시장은 한국과는 다르게 정보 접근에 제약이 많다. 한국은 등기부등본처럼 제3자가 물건 정보에 대한 접근이 가능하지만, 베트남에서는 제3자가 물건 정보에 대해서 접근할 방법이 없다. 이에 따라 부동산 투자의 기본인 권리분석조차도 쉽지 않다 보니 잘못된 정보가 시중에 너무 많이 돌고 있다.
무엇보다 해당 물건에 대한 정확한 정보를 파악하고 접근해야 한다. 예컨대 베트남은 한국과 다르게 임대차보호법의 유명무실해 입점 업체가 아무런 권리행사도 못하고 내쫓기는 경우가 허다하다. 숍인숍(shop in shop)개념으로 전전세로 운영을 하다가 인테리어비만 날리는 경우도 있다. 또한 분양 시 아파트 단지 안에 오피스텔이 존재하는 경우도 많은데 오피스텔은 상업용 건물로써 50년의 기한밖에 소유하지 못하고 등기권리증도 발급되지 않는다. 외국인은 토지 소유도 원천적으로 금지되어 있는데 내국인 명의를 빌려서 투자해서 나중에 아무것도 받지 못하는 사례도 상당히 많다. 이에 베트남 관련 법규를 정확하게 이해하고 임대와 매매를 진행하고 대규모 물건의 경우에는 필히 관련 전문가들의 도움을 받아 투자하기를 권장한다."

-베트남 진출에 성공한 청년사업가로서 예비 창업자들에게 조언을 한다면
"먼저 본인은 한국에서 학부 졸업 후 부동산대학원을 졸업하고 관련 업종에 종사해왔다. 베트남은 지인의 우연한 권유로 약 9년 전에 입성했다. 처음에는 막연한 부분도 많았고 부동산 관련업무와는 다른 생산관리, 품질관리, 해외영업 등 다른 업무도 진행하면서 베트남에 대한 경험을 쌓았다. 당시에는 부동산 분야 외국인에게 문호가 개방되지 않은 시기여서 어려웠던 기억이 있다. 이후 글로벌 부동산리서치업체이자 베트남 최대 부동산 리서치회사인 CBRE에 입사해 코리안데스크(Korean Desk) 부서장으로 근무하면서 베트남 부동산 분야의 경험을 쌓았다. SD리얼티는 지난 2016년 창업했다. 현재는 회사 업무 외에도 베트남 부동산 세법, 관련 부동산세미나에서 강연 중이며 한국 대학생들에 청년취업멘토 등으로 활동 중이다.
본인이 강의 등을 통해서 자주 언급 드리는 점은 바로 베트남에 대해서 제대로 알고 접근해야 한다는 것이다. 우리나라와 비슷한 정서를 가지고 있다고 해서 쉽게 접근하는 분들이 너무도 많다. 하지만 사실상 대기업 진출 외에 일반 현지 창업의 경우 성공사례는 극히 드물다. 베트남 호찌민 중심가의 경우 임대료가 베트남 경제규모 대비 상상을 초월한다. 초기투자금을 생각하지 않고 한류 영향에 편승해 오시는 분들이 너무나 많다. 베트남이든 일본이든 미국이든 한 국가에서 어떤 분야에 진출하고자 한다면 먼저 그 분야에 대해서 한국에서 충분히 공부를 하고 오기를 권장한다. 그리고 베트남에 입성하면 베트남어를 익히면서 가능한 관련 현지 로컬회사에 근무하면서 관련 경험을 충분히 쌓아야 한다. 아울러 한 가지 더 말씀드리자면 무엇보다 베트남을 사랑하는 마음이 있어야 한다는 것이다. 베트남 현지 내수진출을 목표로 하면서 시간이 좀 지나면 베트남인들을 무시하거나 비하하는 분들을 너무도 많이 보았다. 기본적으로 베트남을 존중하고 베트남 사람들과 잘 어울리며 틀린 것이 아닌 다름을 인정할 줄 아는 ‘혜량(惠諒)’. 이것이 해외 청년사업가로 시작하기에 앞서 가장 먼저 갖춰야 할 기본 덕목이라고 본다."

 

노재한 삼도(SD)리얼티 대표[사진=김태언 기자]