공공재건축, 진짜 문제는 이미지?..."효용성보다 가심비 채워야"

신반포19차 "가구당 2억 이득...미래가치 하락하면 오히려 손해"

"공공재건축 명칭, 조합 정서에 맞지 않아...적절한 네이밍 필요"

강남 재건축 조합들이 '공공재건축' 참여 여부를 놓고 고민을 지속하고 있다. 정부와 서울시의 사업성 분석에 따르면 가구당 1억~2억원가량 이득을 보게 되지만, 이런 이익을 조합의 미래가치와 맞바꿔도 좋으냐는 것이 고민의 핵심이다. 조합들은 '공공'이라는 이미지가 강하게 박히면 추후 가격상승 여력이 떨어질 수 있다는 점을 우려하고 있다.

이에 부동산 전문가들은 정부와 서울시가 '효용성'보다는 '가심비'를 채우는 데 보다 주력할 필요가 있다고 조언한다. 아무리 콘텐츠가 훌륭해도 포장지가 부실하면 눈길을 끌기 어렵다는 것이다. 

LH·SH·한국부동산원이 공동 운영하는 공공정비통합지원센터는 15일 서울 7개 재건축단지에 사전 컨설팅 결과를 통보했다고 전했다. 공공재건축은 LH·SH 등 공공이 시행자로 참여, 용적률과 층수제한 등을 완화해주는 대신 증가한 용적률의 50%~70%를 기부채납하도록 하는 사업모델이다.

1차 사전 컨설팅에 참여한 지역은 관악구 미성건영, 광진구 중곡, 중랑구 망우1구역, 영등포구 신길13구역, 서초구 신반포19차, 용산구 강변강서 등 7곳이었다. 컨설팅 결과 7곳 모두 용도지역 상향이 가능했고 용적률은 민간재건축 때보다 평균 96%포인트 늘었다. 공급 가능한 주택수는 19% 늘었으며, 조합원 분담금은 37% 감소했다.
 

[사진 = 통합지원센터]

참여 조합 중 유일하게 '강남3구'에 위치한 '신반포19차'는 "물리적 조건이 나쁘지는 않지만, 고민이 되는 지점은 따로 있다"고 솔직한 심경을 전했다. 조합에 따르면 정부는 신반포19차의 층고를 기존 35층에서 40층까지 상향하고, 용적률은 기존 300%에서 405%까지 완화하는 안을 제안했다. 정부는 당초 공공재건축 참여 단지를 대상으로 층고를 최고 50층까지 올리겠다고 공언했으나 지역별 특성을 감안, 반포의 경우 40층이 최고라고 통보했다. 임대주택은 기존(33가구)보다 23가구 늘어난 50가구로 제안했다.

김성진 신반포19차 조합장은 "이번 제안으로 조합에 돌아오는 이익이 가구당 1억~2억원 정도"라면서도 "아파트에 '공공' 이미지가 덧씌워져 재산가치가 하락할 수 있다고 생각하면, 눈앞의 이익을 좇는 게 바람직하지는 않다는 생각"이라고 전했다. 그러면서 "공공이 주도해 지은 저렴한 아파트, 정부가 임대주택을 많이 넣으려고 시행한 아파트라는 이미지로 인해, 재산가치가 5억~10억원까지도 하락할 수 있다"며 "공공재건축이 실질적으로 아무리 좋아도, '이미지'를 어쩌지 못하면 매력이 반감되는 게 사실"이라고 지적했다.

부동산 전문가들은 '합리'보다 '심리'에 크게 좌우되는 인간성 자체에 대한 고찰이 필요한 시점이라고 입을 모은다.

익명을 요구한 공공정비통합지원센터 관계자는 "공공재건축이라는 명칭은 조합 정서에 맞지 않는다. 적절한 네이밍이 필요하다"며 "지금도 용적률을 정비계획보다 높이면 소형주택을 기부채납하도록 돼 있지만(도시 및 주거환경정비법) 반발이 크지 않은 건 소형주택은 공공임대라는 말이 없기 때문"이라고 지적했다. 또 "뉴스테이 역시, 공공지원 민간임대주택이란 명칭으로 바뀌기 전까지 인기가 좋았다"고 덧붙였다.

조합원들은 이 밖에도 공공 주도보다는 민간 주도로 사업할 수 있게 하고, 공공임대보다는 공공분양 물량을 늘릴 수 있도록 해야 공공재건축이 흥행할 수 있을 거라 보고 있다. 공공재건축 참여 조합은 기부채납 주택의 절반 이상을 공공임대로, 나머지는 공공분양으로 공급해야 한다. 아울러 층고제한도 당초 약속한 바와 같이 유연하게 풀어야 한다는 지적이다.

김성진 조합장은 "민간이 사업을 주도하되, 공공은 CM(Construction Management·건설사업관리) 역할을 하는 방식이면 좋을 것"이라며 "서울에 분양 대기 수요가 많은 것으로 알고 있는데, 임대보다 분양물량을 늘리면 공급효과도 커지고 조합도 마음이 편하지 않겠느냐"고 했다. 또 "층고를 그대로 두고 용적률만 높이면 과밀해지는 부작용이 나타난다"며 "5층 정도 올려준 것으론 부족하다는 생각"이라고 전했다.
 

한국부동산원 도시재생지원처 관계자는 "컨설팅 결과 회신 이후 설명회를 시작했는데, 주민들 사이에서 나오는 내용을 갖고 또 회의를 할 것"이라며 "어떤 인센티브를 부여할 수 있을지 들여다보겠다는 것"이라고 전했다. 통합지원센터는 더욱 많은 단지가 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 다음달부터 2차 사전 컨설팅 공모를 시행한다.