건설공제조합 "부동산신탁 계약에 불공정 조항 다수…개선 필요"

"부동산신탁사업 성공 위한 입법적 개선 절차 마련 돼야"

[사진=건설공제조합 제공]

재건축·재개발, 수익형 부동산개발 등 부동산신탁사가 발주하는 건설공사의 도급인(신탁사)과 수급인(시공사)간 공정한 계약관계 정립이 필요하다는 주장이 제기됐다.

27일 건설공제조합이 건설산업연구원에 의뢰한 '부동산신탁계약의 공정성 제고를 위한 입법적 개선방안' 연구보고서에 따르면 시공사가 신탁사에 토지를 위탁해 사업을 진행한 다수의 계약서류를 검토한 결과 △책임준공의무 △계약금액조정불가 △손해배상책임 전가 △일방적 도급계약 해지 등의 문제점이 확인됐다.

부동산 신탁공사를 수주해 시공하고 있는 조합원 건설사들이 신탁사와의 불합리한 계약조항 때문에 어려움을 겪고 있는 것이다.

보고서는 효력 측면에서 주계약에 우선하는 특약이 존재하고, 위탁자 등 계약상대방의 계약해지 권한 제한 등 불합리한 조항들이 다수 포함돼 있다고 지적했다.

예를 들어 공사기간이 연장되거나 물가 상승해 공사비가 상승해도 도급공사비 조정이 불가능하다. 신탁사가 공사비를 지급하지 못해도 시공사는 자체자금으로 책임준공 해야 한다. 신탁사를 피고로 하자소송이 제시되면 소송비용은 시공사가 부담해야 하고, 신탁사는 고의나 과실에 기인하지 않은 손해에 대해 배상책임을 부담하지 않는 점도 불공정한 부동산신탁계약 특약에 포함돼 있다.

이 같은 불공정 계약에도 불구하고 시공사는 지속적인 신탁공사 수행을 위해 '울며 겨자먹기' 식으로 불합리한 조항을 감내해야 한다.

법률적으로 특약에 대한 문제 제기도 쉽지 않다. 약관법상 특약에 대한 부분은 적용대상에서 제외되기 때문이다.

이같은 문제를 해결하기 위해 건설산업연구원 김정주 연구위원은 '자본시장법' 상 금융위원회의 심사요청 대상 범위를 확대하고, 금융위원회의 심사요청을 받은 경우에는 약관 이외의 계약서류 전반에 대해서도 공정거래위원회가 심사할 수 있도록 해야 한다고 주장했다.

김정주 연구위원은 "최근 부동산개발사업은 이전에 비해 사업 규모와 사업추진방식이 보다 거대해지고 기술적으로도 복잡해지는 양상을 보이고 있어 향후 전문적인 시행자로서 부동산신탁의 역할은 더욱 부각될 것"이라며 "현재의 불리한 특약조항을 개선하는 것은 향후 부동산개발사업을 포함한 건설산업 전반의 발전을 위해서도 꼭 필요한 작업"이라고 말했다.