[흔들리는 자산시장]3년새 63% 폭등한 서울 집값…급락시 '패닉'

13년간 누적 상승률 3분의 2가 文정부 차지

오른 만큼 떨어지는 급락 실현 가능성 촉각

"동력 상실됐다 vs 현금부자 시장은 공고해"

서울을 비롯한 전국 주요 도시의 집값이 이번 정부 들어 유례없이 급등하면서 오른 만큼 가파르게 떨어지는 조정기가 오는 것 아니냐는 우려가 나온다. 실제로 과거 통계를 보면 금융위기로 인해 자산가치가 크게 떨어지던 2008년과 정부 규제가 집중됐던 2018년 말에 서울 집값이 크게 요동친 바 있다.
 

[자료 = 한국부동산원]

1일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트실거래가 상승률은 이번 정부(2017년 5월~2020년 12월)에서 평균 63.6%인 것으로 집계됐다.

같은 기간 주요 도시별 상승률을 보면 세종이 79.1%로 가장 높았고 △대전(39.9%) △경기(32.1%) △대구(29.5%) △인천(16.5%) △부산(15.4%) 순으로 뒤이었다.

이 중 서울의 경우 실거래가 통계를 산출한 2006년 1월부터 지난해 12월까지 누적 96.9% 올랐다. 사실상 이번 정부에서 집값 상승분의 대부분을 차지한 셈이다.

지역 평균치와 상관없이 역세권이나 학세권처럼 희소성 있는 입지 인근 집값은 지역 추세를 압도하는 상승세를 기록한 모습이다.

예컨대 대구 수성구 ’빌리브범어‘ 전용면적 84㎡는 2017년 5월 5억7000만원대에서 지난해 12월 기준 15억3000만원까지 168% 상승했다.

또 인천 연수구 송도글로벌캠퍼스푸르지오 전용 84㎡도 같은 기간 4억6000만원에서 6억6200만원으로 43% 올라 인천 평균 상승률을 크게 웃돌았다.

유례없이 단기간에 가파른 집값 상승세가 이어지자 일각에서는 앞으로 조정기가 왔을 때 하락폭도 클 수 있다는 우려를 나타내고 있다.

과거 통계상 2006년 1월부터 2008년 6월까지 24%가량 올랐던 서울 아파트값이 같은 해 7월부터 12월까지 6개월 만에 13.9% 포인트 급락한 바 있기 때문이다.

이번 정부에서도 2017년 12월부터 이듬해 10월까지 11개월 새 20.9% 상승세를 기록했다가 9·13 부동산대책이 나온 뒤 이듬해 5월까지 6.7% 포인트 하락했다.

개별 단지 하락폭은 훨씬 컸다. 서울 서초구 대장주인 아크로리버파크 전용 84㎡는 2018년 1월 23억4000만원에서 같은 해 12월 31억원까지 올랐다가 이듬해 5월 25억원까지 급락했다.

인근 반포 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 역시 2018년 12월 26억8000만원대로 고점을 찍었다가 이듬해 3월 22억4000만원까지 4억원가량 떨어진 바 있다.

전문가들은 앞으로의 변수로 금리와 함께 정부가 2025년까지 실현하겠다고 공언한 200만 가구 규모 공급대책이다. 이 중 수도권이 127만  가구를 차지한다.

특히 코로나19로 인한 경기부양책이 끝난 후 금리를 높이는 시기와 공급물량이 맞물리면 전례없는 폭락까지 실현될 수 있다는 우려도 나온다.

이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 “집값이 오를수록 수요가 붙을 동력이 사라진다”며 “여기에 금리가 높아지고 공급까지 풀리면 매수할 실수요자는 없고 매물을 던질 다주택자만 남는데, 누가 받아주겠는가. 집값 하락폭은 굉장히 클 것”이라고 말했다.

이에 대한 반론으로는 이번 정부의 연이은 대출규제로 인해 금리 인상에 대한 집값 하방 압력이 크지 않을 것이라는 관측도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “9억원 이상 주택부터는 모두 현금으로 산 집”이라며 “금리가 올라도 굳이 집을 팔 유인이 크지 않다. 최근 시장은 실수요자 중심이라 시황에 따라 집을 던질 다주택자로 인한 극적인 하락세가 오긴 어려울 것”이라고 설명했다.