집값 뚝 떨어진 송파·노원·강동··· '갭투자' 스멀스멀

하락기 틈타 갭투자…전문가들 "고금리·떨어지는 전세 투자 주의"

[그래픽=아주경제]

부동산 하락기에 시장에 급매물이 쏟아지는 것을 틈타 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 일부 지역에서 고개를 들고 있다. 최고가 대비 큰 폭으로 매매가격이 떨어진 지역을 중심으로 갭투자가 부활하고 있지만 고금리와 불안정한 전세 시장으로 인해 갭투자에 대해 우려하는 목소리도 높다. 
 
8일 아파트실거래가(아실)에 따르면 최근 3개월간 서울에서 갭투자 거래가 가장 많이 이뤄진 자치구는 송파구(25건)였으며 이어 노원구(23건), 강동구(23건) 순으로 집계됐다. 
 
지난해 2분기 줄었던 갭투자는 지난해 말부터 서서히 늘기 시작했다. 송파구는 지난해 5월 갭투자가 17건이었다가 6월 7건, 7월 3건으로 줄었다. 이후 11월까지 한 자릿수를 유지했던 갭투자는 12월 들어 12건으로 늘더니 1월 18건, 2월 9건을 기록했다. 2월은 아직 거래신고기한(30일)이 남아 있는 만큼 두 자릿수가 될 가능성이 크다.

노원구는 11월부터 2월까지 매월 10건 이상 갭투자가 이뤄지고 있으며 강동구 또한 올해 1월부터 갭투자가 두 자릿수로 진행되고 있다.
 

송파구 헬리오시티 전용 59㎡는 지난 1월 16일 14억3500만원에 매매 거래됐는데 같은 면적대가 2021년 9월 20억9000만원에 거래된 것과 비교해 약 6억5500만원 하락한 가격이다. 해당 아파트는 거래 한 달 이후인 지난달 11일 전세 7억8500만원에 거래됐다. 6억5000만원 갭으로 투자가 진행된 것이다. 헬리오시티 전용 84㎡ 또한 2월 12일 16억5500만원(최고가 23억8000만원)에 급매로 거래됐다가 2월 18일 전세 8억원에 거래됐다. 갭투자에 들어간 비용은 8억5500만원이었다.
 
강동구 고덕자이 전용 84㎡는 지난 1월 30일 11억3000만원(최고가 16억8000만원)에 급매로 팔렸는데 지난달 27일 6억원에 전세 계약되며 5억3000만원으로 갭투자가 이뤄졌다. 노원구 상계주공3단지 또한 지난해 12월 8억원(최고가 10억원)에 거래됐다가 지난 1월 3억5000만원에 전세 계약되며 갭투자가 이뤄졌다.
 
갭투자와 함께 거래도 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 1월 서울 송파구 아파트 매매거래는 148건으로 집계됐는데 송파구 아파트 거래량이 월 100건을 넘긴 것은 2021년 9월(161건) 이후 1년 5개월 만이다. 강동구도 이달 1월 122건 거래되면서 2021년 10월 119건 거래 이후 1년 4개월 만에 거래량이 100건을 넘어섰다. 노원구 또한 1월 133건 거래되며 9개월 만에 세 자릿수 거래를 기록했다.
  
서울뿐 아니라 전국에서도 갭투자가 꿈틀거리고 있다. 최근 3개월간 가장 갭투자가 활발했던 지역은 경기 화성시(58건)였다. 이어 세종시(53건), 인천 연수구(41건), 경기 평택시(39건)가 뒤를 이었다. 갭투자 비중이 가장 높았던 지역은 경기 과천시로 76건 중 12건(15.7%)이 갭투자 매매 거래였다.
 
갭투자 거래가 다수 이뤄진 곳들은 급매로 인해 집값 하락 폭이 컸던 곳들이 대부분이다. KB부동산 2월 시계열 자료에 따르면 지난해 1월부터 올해 2월까지 노원구 아파트는 9.67%, 강동구는 9.66%, 송파구는 8.88% 하락했는데 이는 서울 전체 아파트 평균 하락률(6.35%)을 크게 웃도는 수치다. 아울러 세종시 누적 하락률은 -15.99%에 달했고 인천 연수구(-14.96%) 등도 10% 넘게 떨어졌다.
 
부동산 가격 하락과 함께 수도권 규제지역 해제, 다주택자에 대한 주택담보대출 허용 등 각종 부동산 규제가 완화된 것도 갭투자 수요를 늘린 것으로 관측된다. 

강동구 공인중개업자는 “고점 대비 수억 원 빠진 매물이 나오다 보니 해당 급매물 위주로 거래가 되고 있다”며 “강동구나 송파구는 입지 자체가 좋은 만큼 레버리지를 일으켜 수익을 내려는 투자자들이 조금씩 늘고 있다”고 말했다.
 

갭투자자의 눈물···“이자 무시하면 큰일 날 수도”

“부모님이 갭투자를 통해 집을 두 채 마련했는데 이자 부담 등이 너무 심했습니다. 갭투자를 안 하고 한 채만 가지고 있었다면 상승기를 기다리는 등 시기를 봐서 팔 수 있었겠지만 어쩔 수 없이 큰 손해를 보고 팔고 나오게 됐어요.”(평촌 거주 30대 김모씨)
 
부동산 침체기에도 갭투자가 차츰 늘어나고 있는 가운데 전문가들은 투자에 주의해야 한다고 조언했다. 고금리, 집값 하락 여파가 아직 이어지는 상황에서 갭투자에 실패한다면 큰 손해를 볼 수 있다는 것이다. 시장이 불안정한 만큼 추후 전셋값 하락으로 보증금을 되돌려줘야 하는 일이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 
 
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “최근 한국은행이 금리 동결을 결정하면서 소강 상태를 유지하고 있지만 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 추가 금리 인상 가능성은 여전히 크다”며 “올해도 고금리 기조가 이어질 것이라는 전망이 있으며 미국 금리 인상에 따라 이자 부담 또한 심해지면 다시 집값이 떨어질 수도 있다”고 말했다.
 
권일 부동산인포리서치 팀장은 “결국 갭투자에 중요한 것은 전세가격과 매매가격 차이인데 지금은 전세시장이 안정되지 않은 상황”이라며 “갭투자를 진행한 후 추후 전세가격이 급락한다면 추가 자본을 마련하는 데 부담이 될 수 있다”고 말했다. 그는 “만약 투자를 해야겠다면 주변 입주 상황이나 전세 동향 등을 잘 살펴야 할 것”이라고 조언했다.
 
현재 아파트는 갭투자 실패로 인해 경매로 나오는 사례가 많지 않지만 '갭투자'와 '영끌' 등으로 빌라를 구입한 집주인들은 이미 역전세 발생 등으로 인해 주택을 경매에 내놓는 사례도 다수 나온다.
 
이주현 지지옥션 선임연구원은 “빌라는 최근 전셋값을 돌려주지 못해 경매로 나온 사례가 상당히 많다”며 “아파트는 아직 드물긴 하지만 2021년 전셋값이 높았던 시기에 갭투자를 진행했던 매물들이 많아 경매 매물이 앞으로 늘어날 가능성이 있다”고 말했다.
 
내년에 갭투자로 인한 사회적 피해가 가장 클 것이라는 조사도 있다. 국토연구원이 최근 발간한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안 연구' 보고서에 따르면 전세 보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높은 시기는 내년 상반기로 추정된다. 주택 매매가격이 20% 하락하면 갭투자 주택 중 약 40%가 보증금을 돌려줄 수 없을 수 있다고 분석했다. 무리한 갭투자는 투자자와 세입자 모두에게 손해를 끼칠 수 있다는 것이다. 
 
국토연구원 연구팀은 갭투자로 인한 사회적 혼란을 막기 위해서는 임대인에 대해 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도 개선이 필요하다고 조언했다.