[2024 부동산 입법포럼] 김예림 변호사 "1·10 대책 영향 제한적...신탁 사업·리모델링 규제 완화 구체화해야"

"신탁 방식에도 패스트트랙 도입 필요...사업추진 단계까지 지원 범위 넓혀야"

"1기 신도시 특별법에 리모델링 정책 빠져...소규모 정비사업 설립 요건도 완화해야"

김예림 법무법인 심목 대표변호사가 ‘1·10 부동산 대책 평가 및 문제점과 보완입법'을 주제로 발표를 하고 있다. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

“1·10 대책의 안전진단 규제 완화만으로 재건축 시장의 사업 활성화를 유도하기는 어렵다. 특히 패스트트랙 도입으로 사업 구성원 지위에 대한 새로운 분쟁 소지가 생길 수 있는 만큼 관련 입법 보완도 병행돼야 한다.”
 
김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 26일 아주경제신문 주최로 서울 여의도 켄싱턴호텔에서 열린 '2024 부동산 입법포럼'에서 1·10 대책과 관련해 이 같은 후속 보완이 이뤄져야 한다고 강조했다.
 
김예림 변호사는 기존 재건축·재개발의 사업 속도를 높였다는 점에서 1·10 대책이 도심의 공급 확대를 유인하는 효과는 있을 것이라고 평가했다. 1·10 대책은 재건축의 안전진단을 완화하고, 재개발 사업의 노후도 요건을 기존 3분의2 이상에서 60% 이상으로 낮추는 등 정비사업의 ‘규제 빗장’을 풀었다는 평가를 받는다.
 
그는 “추진위 이전에는 단체 설립이 어려워 사업 진행의 동력이 떨어지는 부분이 컸다”며 “1·10 대책을 통한 사업 절차 단축으로 정비구역 지정과 동시에 추진위 및 조합 설립이 가능해졌다는 점에서 이런 문제가 상당 부분 해결될 것”이라고 내다봤다.

 
다만 김 변호사는 “실무상 안전진단 면제만으로 재건축 수요를 활성화시키기는 쉽지 않다”고 평가했다. 이어 “정비사업 절차 단축으로 정비구역 지정 전 사업 구성원을 어떤 식으로 설정할 것인지에 관한 갈등이 생길 수 있다”고도 강조했다.
 
현행 ‘도시 및 주거환경정비법’은 정비구역 지정 후 추진위원회를 설립하도록 규정하고 있다. 1·10 대책으로 정비구역이 지정되지 않은 상태에서 사업 구성원을 정하는 경우가 발생할 수 있는 만큼, 이에 대비한 입법이 마련돼야 한다는 것이다.
 
아울러 “이번 대책은 신탁 방식 활성화라는 측면에서는 미흡한 부분이 있다”며 “신탁 방식에도 최소 조합 방식과 동일한 수준의 패스트트랙 제도를 도입하는 안을 고려할 필요가 있다”고 말했다.
 
김 변호사는 재개발 노후도 요건 완화를 두고는 “요건 완화로 신축 빌라 공급이 늘어날 수 있는 만큼, 재개발 사업지별로 권리 선정 기준일에 대한 통일적 기준이 마련돼야 한다”고 말했다. ‘신속통합기획’ 사업의 경우, 빌라 신축 후 권리 산정 기준일 다음날까지 소유권 보존 등기를 하면 가구별 입주권을 받을 수 있다.

반면 ‘모아타운’ 사업은 권리 산정일 기준일 전에 착공 신고를 받고, 조합 설립 인가 전까지만 소유권을 취득하면 입주권 획득이 가능하다. 투기 방지를 위해 마련한 ‘권리 산정 기준일’이 사업 유형별로 상이해 시장 혼란이 커질 수 있는 만큼, 추가 대응이 필요하다는 지적이다.
 
김 변호사는 정부가 정비사업의 사업성을 높이기 위해 도입한 초기 자금 지원 확대와 초과이익환수제 완화도 시장 요구를 충족시키기에는 불충분하다고 봤다. 1·10 대책은 ‘관리처분인가’와 ‘이주·철거’ 단계에서만 가능했던 주택도시보증공사(HUG)의 사업비 보증을 ‘사업시행 인가’ 단계에서도 가능하도록 했다. 

김 변호사는 “사업비를 사업 초기 단계에 지원해 향후 정비사업을 촉진시킬 수 있는 역할을 할 것”이라면서도 “실무상 초기 자금 지원이 효과를 보려면 사업 추진 단계에서 관련 지원이 이뤄질 필요가 있다”고 제언했다.
 
또 재건축 초과이익 환수제 완화에 대해서는 “재건축의 수익성이 너무 떨어지고 있어서 전체 감면액을 보면 크게 차이가 나지 않는다. 규제 완화가 서울 재건축 시장에 미치는 영향은 거의 없을 것”이라고 진단했다.
 
아울러 김 변호사는 1기 신도시 특별법에 리모델링 사업에 대한 구체적인 혜택이나 계획이 빠져 있다고 지적했다. 김 변호사는 “노후 계획도시 대상지나 1기 신도시도 리모델링 방식을 추진해야 하는 단지들이 다수 있다”며 “리모델링에 관한 세부 정책안을 1기 신도시 특별법에서 반드시 구체화해야 한다”고 짚었다.
 
한편 김 변호사는 정부 ‘소규모 정비 및 도심복합사업’ 대책에 대해서는 “재개발 사업의 조합 설립 동의 요건보다 모아타운 등 소규모 사업장의 동의율이 80%로 높아 사업 추진이 오히려 어려운 상황”이라며 “소규모 정비 사업장의 조합 설립 요건을 완화해 줄 필요가 있다”고 말했다.