서울시, 정비 사각지대 용적률 인센티브 40%로 확대...역세권 용도 상향도 추진

역세권 용도지역 상향 추진...사업성 보정계수 적용·현황용적률 인정

고도·경관지구 높이 완화...통합심의‧융자 지원 통한 속도감 있는 사업 지원

서울 중구 서울시청 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울시가 ‘정비 사각지대’의 사업성을 높이기 위해 고밀 개발이 필요한 역세권 일대를 준주거로 상향한다. 사업성이 떨어지는 사업장에는 보정계수를 적용해 용적률 인센티브 범위도 최대 40%로 확대한다. 또 공공주택 매입비도 조기 지급하고 지급 비율도 확대한다. 최신 물가를 반영해 공공주택 매입비 현실화도 도모한다.
 
서울시는 27일 노후 주거지 개선과 정비사업 활성화를 위한 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 마련했다고 밝혔다. 서울시는 △사업성 개선(5종)과 △공공지원(5종) 2대 분야, 총 10종 대책으로 이번 방안을 마련했다.
 
시는 우선 역세권 용도지역 상향을 추진하고 사업성 보정계수 적용과 현황용적률 인정 등을 통해 사업장에 대한 인센티브도 대폭 확대한다.
 
교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 ‘준주거’까지 용도지역을 상향을 추진할 방침이다. 역세권 정비와 함께 임대주택과 공원 등 ‘전략용도시설’ 조성도 지원한다.

 
특히 사업성이 부족한 사업장에 기존 세대수·지가 등이 고려된 ‘사업성 보정계수’를 적용한다. 이를 통해 현재 10~20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 20~40%까지 늘려 사업성을 높일 방침이다.
 
‘기준용적률 210%에 허용용적률 20%’인 3종 지역에 보정계수를 최대로 적용할 경우, 허용용적률은 40%로 확대된다. 분양주택이 최대 10%포인트(p) 증가하는 효과가 생긴다.
 
이와 함께 2004년 종 세분화 이전 용적률 체계에 따라 지어져 조례나 허용용적률을 초과한 사업장은 과밀정도와 주변 여건 등을 고려해 ‘현황용적률’을 인정하고, 법적 상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여할 계획이다. 서울 시내 많은 노후 단지가 종 세분화(1․2․3종)가 이뤄지기 전 ‘현황용적률’로 건립돼 사업성을 내지 못하고 있다는 판단에서다.
 
사업지의 공공기여 부담도 감면한다. 용도지역 상향에 따른 의무 공공기여 부담은 덜고, 공공주택 등 ‘건축물’ 기부채납 시 인센티브를 기존보다 더욱 확대한다. 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 상향 시 기존 15%의 공공기여를 10%로 낮추고, 공공임대주택 등 지역필요시설 또는 전략육성시설에 한해 ‘건축물 기부채납 계수’를 0.7→ 1.0로 올려 ‘건축물’을 내놓았을 때 공공기여 역시 확대했다.
 
공공주택 매입비용 현실화도 추진한다. 시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준을 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정주기를 단축한다. 단가 또한 물가상승분을 충분히 반영할 수 있도록 국토부에 적극 건의․협의할 방침이다.

고도·경관지구 높이 완화와 통합심의‧융자 지원 등 속도감 있는 사업을 위한 공공지원 방안도 추진한다.
 
우선 4m 이상 도로에만 맞닿아 있어도 재개발을 허용하지 않았던 ‘접도율’ 규정을 변화한 도로 및 주거지 여건을 반영해 ‘6m 미만’ 도로에 접한 경우 재개발이 가능하도록 완화했다. 이를 통해 서울 내 재개발 가능한 면적을 484만㎡에서 1190만㎡로 대폭 늘렸다.
 
고도·경관지구 높이 규제도 완화해 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12m에서 20m로, 고도지구는 20m에서 45m 이상으로 완화할 방침이다.
 
그간 건축·도시계획 등 위원회별로 진행한 심의를 ‘통합심의’로 처리해 인허가 기간을 1년 6개월까지 단축한다. 시는 다음달 첫 심의부터 적용해 신속한 사업을 추진 지원한다.
 
정비사업 추진주체가 빠르고 투명하게 사업을 이끌어 나갈 수 있도록 초기 융자 지원도 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 이를 위해 시는 지난해(248억 원) 대비 21% 늘린 300억원을 올해 융자 지원할 예정이다. 공공주택 매입비 분할 지급횟수도 줄이고 5~6회로 줄이고, 지급 비율도 늘린다.
 
유창수 서울시 행정2부시장은 “사업성 좋은 지역은 현행 제도 안에서 정비가 자연스럽게 이뤄져 왔지만 기존에 현황용적률이 높은 단지는 공사비 급등까지 덮치면서 동력을 잃고 그 불편을 시민이 오롯이 감내해 왔다”며 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어주어 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했다.