전문가 "시장 안정 위한 주택공급 필수···건설금융 안정화 제도 마련 필요"

김정주 한국건설산업연구원 연구위원이 2일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책 세미나'에서 발표를 하고 있다. [사진=한국건설산업연구원]

고금리, 부동산 파이낸싱프로젝트(PF) 부실 등으로 최근 주택공급이 크게 위축된 가운데 시장 안정화를 위해 주택 공급을 촉진해야 한다는 제언이 나왔다. 정부의 여러 정책에도 불구하고 주택 공급이 위축되면서 전체적인 건설경기도 침체가 이어지고 있는 만큼 원활한 주택공급을 할 수 있는 정책적 기반을 마련해야 한다는 분석이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 2일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책 세미나'에 발표자로 나서 "공사비 급등, 주택경기 침체, 지역간 양극화 심화 등 3중고로 인해 주택 공급 여건이 악화하고 있다"고 진단했다.

주택 공급 지표인 인허가와 착공 물량은 고금리 장기화 기조, 공사비 급등으로 인해 급감하고 있다. 국토교통부에 따르면 2월 전국 주택 인허가 물량은 2만2912가구로 1월(2만5810가구) 대비 11.2% 감소했다. 주택 착공 물량 역시 지난달 1만1094가구에 그쳐 전월(2만2975가구) 대비 51.7% 줄어들었다. 허가부터 준공까지는 약 4∼5년, 착공부터 준공까지는 2∼3년이 소요된다는 점에서 인허가와 착공, 분양, 준공 통계는 향후 주택 공급의 선행 지표로 여겨진다.

이태희 부연구위원은 "직접공사비, 금융비 등 주택 건설 비용 증가와 수입 감소로 인한 사업성 악화, 주택 사업의 리스크 확대로 인한 주택건설 중단 및 지연이 현 주택공급 급감의 직접적 원인"이라며 "제도 개선을 통해 지속가능하고 안정적인 주택공급 기반을 구축할 필요가 있다"고 강조했다.

이 부연구위원은 시장 안정을 위한 주택공급을 강조하면서 △불필요한 비용 최소화 △사업비 조달 여건 개선 △사업 진입장벽 완화 △불합리한 주택수요 억제제도 개선을 해결해야할 주요 과제로 꼽았다.  

그는 "원활한 주택공급을 위해서는 사업 추진 여건을 개선하는 것이 필수적"이라며 "사업 진입문턱을 낮추고 신규 사업지 발굴을 편리하게 할 수 있도록 정비사업 노후도 조건 완화, 안전진단 규제 완화, 사업 초기 단계 컨설팅 제공 등을 지원해야 한다"고 말했다.

이어 그는 "비용은 크게 증가하는데 수익성이 나빠지고 있는 상황도 주택 공급에 큰 악영향을 미치고 있다"며 "용적률 상향, 분양가 규제 개편, 공공기여 축소, 부담금 축소 등 주택 건설 사업의 수익성을 증대할 수 있는 적극적인 규제 완화도 검토할 필요가 있다"고 지적했다. 

이 부연구위원은 공급자뿐 아니라 수요자 측면에서도 정책 접근이 필요하다고 제언했다. 결국 수요가 활성화되지 않으면 공급 대책의 효과가 반감된다는 분석이다.

그는 "구매력과 주택 구매의지가 있는 수요자가 부당한 불이익을 받지 않고 주택 구매를 할 수 있도록 해야 한다"며 "종부세 등 세제개편과 대출 관련 규제 개편, 정책금융 확대 등 주택구매 수요를 확대할 수 있는 정책 마련이 필요하다"고 설명했다.

아울러 이날 세미나에서는 최근 불거진 부동산PF 문제를 해결하기 위한 부동산금융 안정화를 위한 방안도 논의가 이뤄졌다. 

금융위원회와 금융감독원이 공개한 '2023년 12월 말 기준 부동산 PF 대출 현황'에 따르면 지난해 말 기준 금융권 부동산 PF 대출 잔액은 135조6000억원이다. 134조3000억원이었던 전 분기보다 1조4000억원 늘었다. 같은 기간 연체율은 2.42%에서 2.7%로 0.28%포인트(p) 증가했다. 1년 전인 2022년 말 1.19%보다는 1.51%포인트(p) 악화됐다.

발표자로 나선 김정주 건산연 연구위원은 "외환위기 이후 국내 부동산시장에서 '부동산 금융화' 현상이 빠르게 진행됐고 지금의 부동산PF위기도 이러한 부동산 금융화 현상의 한 단면"이라며 "부동산 금융화 현상 중 하나인 부동산PF가 국내 개발사업 여건에 맞지 않게 활용됐고 그 과정 속에서 구조적인 문제점도 심화됐다"고 지적했다.

그러면서 "이번 위기를 단순히 시장에서의 실패로 볼 것이 아니라, 글로벌 환경에서 지속된 경제의 금융화 현상 그리고 그 속에서 이뤄진 정책적 대응의 실패 문제로 넓게 바라볼 필요가 있다"며 "앞으로 위기가 재현되지 않도록 하기 위해서는 안정적인 제도·정책환경 조성과 범부처 차원에서 관리·대응 체계를 구축해 사업 참여자들 간 합리적 위험분담을 유도해 나가는 등의 노력이 필요하다"고 강조했다.