강남·서초 하이엔드 주택, 미분양 이어 '무더기 공매行', 무슨 일이?

PF대출 상환 못하며 EOD 발생…강남권 고급주거시설 미분양 잇따라

서울 강남구 도곡동 946-11 외 2필지 '오데뜨오드 도곡' [사진=DL이앤씨]

서울 강남권 하이엔드 주택이 자금 조달과 분양에 어려움을 겪으면서 미분양에 이어 공매로 나왔다. 강남 입지에 최고급 주거시설마저도 고금리와 고분양가에 발목을 잡힌 것이다. 

4일 관련 업계에 따르면 신한자산신탁은 6일부터 강남구 도곡동 도시형생활주택 '오데뜨오드 도곡' 108개 호실 전체에 대해 공매를 진행할 예정이다. 

오데뜨오드 도곡은 강남구 도곡동 946-11 외 2필지에 지하 6층~지상 20층 108호실로 지어진 공동주택과 근린생활시설이다. 공동주택은 총 84가구, 근린생활시설(지하 2층~지상 1층)은 24실이다. 강남역 뱅뱅사거리 인근 양재역과 강남역 사이에 위치해 있다. 

오데뜨오드 도곡은 2020년 하반기 분양을 시작했으나 2023년 7월 준공 이후로도 미분양 물량이 다수 남았다. 오데뜨오드 도곡 개발사업을 위해 설립된 특수목적법인(SPC) '도곡닥터스'는 최근 만기가 도래한 PF 대출원금을 상환하지 못해 기한이익상실(EOD) 사유가 발생했고, 우선수익자 요청으로 공매 진행이 결정됐다. 도곡닥터스와 438억원 규모 계약을 맺고 공사를 진행한 시공사 DL이앤씨도 공사비 정산을 받지 못한 것으로 알려졌다. 

공매는 오는 6월부터 다음 달 11일까지 총 5회 차에 걸쳐 일괄 매각 방식으로 입찰이 진행되며 1회 차 최저 입찰가는 1829억5700만원이다. 

2020년대 들어 강남 일대에서는 고급주택 개발사업 붐을 타고 시행사들이 우후죽순 부지를 매입해 개발에 뛰어든 뒤 높은 분양가에 공급했다. 그러나 고금리와 주택시장 침체 여파로 많은 사업장들이 자금 조달과 분양에 차질을 빚으면서 줄줄이 좌초 위기에 놓였다. 

2021년 말 분양을 시작한 서울 서초구 서초동 '르니드' 오피스텔도 3년 가까이 지난 현재도 미분양 물량이 남아 있고, 서초구 방배동 '인시그니아 반포'도 2022년 분양 이후로도 미분양이 지속돼 잔여 호실 계약자에게 1억원가량을 지급하며 선착순 분양에 나서고 있다. 

강남구 개포동 도시형생활주택 '대치 푸르지오 발라드'도 미분양에 시달리다 결국 지난 4월 78가구 통째로 공매 절차에 들어갔다. 공매에 넘어가면 선순위 대주를 제외한 건설사들은 공사비 회수에 난항을 겪을 공산이 크다. 

주거용 오피스텔과 도시형생활주택은 분양가상한제가 적용되지 않아 사업자가 하이엔드를 내세우며 분양가를 높게 책정한 것도 미분양 원인으로 지목된다. 이번에 공매 절차를 밟게 된 오데뜨오드 도곡은 3.3㎡(평)당 분양가가 7299만원에 달했다. 

부동산 개발업계 관계자는 "과거 유행처럼 공급이 늘어났던 하이엔드 주거시설 다수가 준공 시점이 도래하며 미분양으로 남고 있다"며 "과거엔 40~50% 정도 분양률을 기록하면 본PF 전환이 가능했으나 최근에는 대주단과 시공사가 더 높은 수준으로 분양 실적을 요구하고 있어 착공조차 하기 어렵다"고 말했다. 

업계에서는 금융권 부동산 PF 사업성 평가에 따른 재구조화·정리계획이 확정되면 경·공매로 나올 부실 사업장이 본격적으로 늘어날 것으로 보고 있다.