공급 축소에 대출 규제까지…내년 전월세 '풍선효과' 본격화하나

올해 연간 전세·월세지수 모두 역대 최고…전국 전세상승률 매매 앞질러

대출 규제·입주 감소로 매매 실수요 전월세로 이동하는 '풍선효과' 전망

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

올해 스트레스 DSR 2단계로 촉발된 전방위적 대출규제 기조가 내년까지 이어질 것으로 전망되는 가운데, 주택 공급 감축 우려로 향후 수도권 전월세 시장에서 ‘풍선효과’가 재현될 것이라는 전망이 나오고 있다. 대출 규제로 매수가 어려워진 실수요 상당수가 전월세 시장으로 유입될 것이라는 분석이다.
 
14일 업계에 따르면 올해 3대 시세 조사기관의 서울 내 월세지수는 역대 최고치를 경신하고 있다. 부동산R114가 집계한 올해(1~10월) 서울 아파트 평균 월세지수는 150.29로 연간 기준 집계 이후 역대 가장 높은 수치를 나타내고 있다. KB국민은행과 한국부동산원의 서울 월세지수 역시 올해 각각 117.96과 103.85을 기록하며 역대 최고치를 갈아치운 상태다.
 
전국 전세 변동률 역시 연간 기준 마이너스를 기록했던 2022년(-3.35%), 2023년(-5.5%)과 달리 올해는 매매가격 변동률(0.83%)을 앞지르는 1.15%를 기록하며 상승 전환했다. 특히 올해의 경우, 일부 수도권 아파트 전세가격이 전국 평균의 2배 수준인 2% 수준을 기록하며 가파르게 뛰었다. 부동산R114 자료를 보면 올해 인천의 전세가격 변동률은 1.97%, 서울은 2.12%를 기록 중이다.
 
특히 하반기 들어 서울 아파트 매매시장이 가라앉는 가운데, 아파트 전세 가격은 여전히 상승세를 유지하고 있다. 서울 부동산 정보광장 등에 따르면 서울 아파트의 전세 평균 거래가격은 9월 5억6000만원대에서 10월 5억8000만원대, 11월에는 5억7000만원대를 기록하다가 이달 다시 5억9000만원대로 상승세를 이어가고 있다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 전세가격은 6.3%나 올랐다.
 

내년에도 전월세 시장의 상승세가 지속될 것이라는 견해가 지배적이다. 대출 규제 기조가 이어지며 잠재 매매 실수요가 최근 전월세 시장으로 옮겨가고 있기 때문이다. 특히 내년부터 수도권을 중심으로 아파트 공급 물량이 빠르게 감소할 것으로 전망됨에 따라 전·월세 가격도 동반 상승세를 보일 것으로 보인다.
 
이미 올해 하반기 입주 물량도 빠르게 감소 중이다. 이달 전국에서는 13개 단지, 총 1만1892가구(임대 제외)가 분양될 예정이다. 이는 지난해 물량인 2만4840가구 대비 절반 이상 감소한 수치다.
 
부동산R114 통계를 보면 내년 전국 입주 예정 물량은 26만3699가구로, 올해(36만3851가구) 대비 27.53% 감소할 예정이다. 특히 2026년에는 입주 물량이 15만7207가구로, 20만 가구를 밑돌 전망이다.
 
수도권 역시 마찬가지다. 지난해 수도권 내 아파트 입주 물량은 19만3667가구에서 올해는 17만4351가구로 소폭 감소했다. 특히 내년 입주 물량이 12만7929가구로 줄어든 데 이어 2026년에는 7만4345가구로 급감할 것으로 추산된다.
 
이로 인해 내년 분양가도 상승할 것으로 전망되면서, 전세와 월세 가격에 대한 풍선효과도 빠르게 나타날 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난 11월 15일 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면, 올해 10월 말 기준 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 약 1900만원으로, 전년 동월(약 1681만원) 대비 약 13% 상승했다. 전용면적 84㎡ 기준으로는 1년 새 약 7400만원 이상 오른 셈이다.
 
부동산R114 관계자는 “대출 규제로 인해 매수에 나설 수 없게 된 수요층의 상당수는 전월세 시장으로 유입돼 반대편 풍선에 해당하는 전월세 가격을 부풀게 할 전망”이라며 “내년 곳곳에서 시작될 풍선효과 대비에 나서야 하는 상황”이라고 진단했다.