[머니테크] 몸집 불리며 제도권 편입 나선 '부동산 조각 투자'…투자 전망은

 

[그래픽=아주경제]

당국이 이달 초 조각투자를 연내에 제도권 안에 포함하겠다고 밝히면서 부동산 조각투자 시장도 양적 팽창을 이어갈 전망이다. 제도권 편입으로 보다 다양한 부동산 투자 상품이 시장에 등장할 예정이지만, 증권업계에 준하는 규제 또한 주어지게 되면서 스타트업 업체의 부담도 확대될 전망이다. 특히 그간 투자 수익에 대한 혜택이 감소할 것으로 예상되면서 투자자 부담도 커질 것이라는 관측이다.
 
27일 부동산 투자업계에 따르면 지난해 부동산 조각투자 시장에 몰린 금액은 약 150억원에 달한다. 특히 최근 공모된 상품의 경우 부동산의 유형이 다양해졌고 투자 금액에 대한 부담도 크지 않아 청약 완판을 이어가고 있다는 것이 업계 전문가들의 평가다.
 
지난해 발행된 부동산 수익증권은 8건으로 공모 후 모두 100% 청약되며 상품 완판을 달성했다. 업계에서 가장 많은 공모 수를 보유 중인 루센트블록은 지난 2022년 4월 ‘소유’ 서비스를 출시한 후 진행한 10건의 공모에서 모두 청약률 100%를 기록했다. 부동산 투자회사에 참여 중인 회원 수도 최근 빠르게 늘고 있다. 카사코리아는 올해 2월 기준 20만명, 루센트블루도 60만명에 달하는 회원을 보유하는 등 국내 4개 업체의 회원 수만 100만명에 근접한 상황이다.
 
투자 부동산 유형도 다변화되고 있다. 루센트블록은 지난해 성수와 신도림 등 오피스 공모에 주력했다. 특히 지난해 7월 발행한 14억원 규모의 신도림 핀포인트타워 3호 상품은 업계 최초로 두 자릿수 공모에 달성하며 청약 흥행을 이어간 바 있다. 카사코리아는 오피스 외에 그간 부동산 간접투자 방식으로는 투자가 어려웠던 서울 북촌의 대형 한옥과 쿠키 제과 전문점인 그레인바운더리가 입점한 빌딩 등을 각각 10억원과 21억원 수준에 공모해 100%의 청약률을 달성했다.

 
향후 부동사 투자시장 규모는 더욱 확대될 것으로 전망된다. 지금까지 해당 업종은 비금전신탁 수익증권으로 특별 취급을 받아 샌드박스 관련 정책으로만 예외적으로 운영이 가능했지만, 올해 제도권 편입이 가시화됐기 때문이다. 이에 따라 소액 부동산 간접 투자자들에게도 다양한 투자 선택지가 주어질 전망이다.
 
국내 상업용 부동산 투자업계 관계자는 “그간에는 사업자들한테 라이선스를 일시적으로 부여했었지만, 제도권에 편입된다면 그간 고액 자산가들이 향유했던 중소형 빌딩 시장에 대한 투자 접근성이 더욱 낮아져 보다 다양한 부동산 유형에 투자할 수 있는 진입점으로 의미가 있을 것”이라고 전망했다.
 
다만 제도화 편입으로 인한 당분간의 시장 혼란은 불가피할 것으로 업계는 전망하고 있다. 앞으로 조각투자 상품의 발행과 유통이 분리되면서, 현재 부동산 조각투자업을 영위하고 있는 업체들도 발행과 유통 중 하나를 택해 업계에 적응해야 하는 상황이다. 특히 증권업계 수준에 준하는 규제가 앞으로 적용될 예정이어서 이에 대한 대응에 우선 나서야 하는 상황이다.
 
A 업체 관계자는 “자기 자본 유지 의무 등에서 일반 증권사와 거의 동일한 기준이 적용될 예정”이라며 ”라이선스를 갖추고 시장에 어느 정도 안착되기 위해서는 다시 2~3년 정도 소요될 것으로 내부에서는 보고 있다”고 지적했다.
 
부동산 조각투자에 대한 세제 혜택이 감소하는 점은 특히 올해 투자자들이 주의를 기울여야 할 부분이라는 지적이 나온다. 기획재정부 등은 올해 7월부터 부동산 조각투자 상품에 투자해 발생한 매각 차익과 임대료에 대해 각각 15.4%의 배당소득세율을 적용하기로 했다. 리츠의 경우 매매를 통해 차익을 거두는 경우는 많지 않아 매매 차익에 대해서는 비과세를 적용한다. 3년 이상 장기 투자 시 세율도 9.9%로 줄어든다.
 
B 부동산 조각투자 업계 관계자는 “세제 입장에서 기존 리츠보다 강점이 떨어질 수 있기 때문에 향후 부동산 조각투자에서는 다양한 투자 상품 중 수익성이 높은 상품을 확인하는 투자 안목과 세제 적용을 고려한 고민이 필수적”이라고 말했다.