[우주성의 RE:스페이스] 준공업지역 '용적률 400%' 적용 시동…커지는 '서남권 대개조' 기대감

서울 영등포구 문래동 일대 기계금속 집적지 전경. [사진=연합뉴스]

약 20㎢에 달하는 서울 내 준공업지역을 현재 마용성(마포·용산·성동구)과 같은 고급 주거지역으로 탈바꿈시키겠다는 서울시의 청사진이 법적 근거를 갖추게 됐다. 서울 준공업지역 용적률을 기존 250%에서 최대 400%로 올리고, 면적 제한 규정 등을 삭제해 효율적인 산업·주거 복합개발을 가능케 한 조례 개정안이 시행되면서다. 노후 공단이 밀집해 있던 서울 서남권 일대를 ‘직(職)·주(住)·락(樂)’ 형태의 복합도시로 조성하겠다는 구상도 탄력을 받게 됐다.
 
28일 업계에 따르면 전날 서울시는 ‘서울특별시 도시계획 조례 일부 개정 조례안’의 즉시 시행에 들어간다고 밝혔다. 아울러 ‘준공업지역 내 공동주택 등 건립을 위한 지구단위계획 수립기준’을 마련해 이번 조례 개정안과 함께 시행한다.
 
이에 따라 서울 준공업지역에서 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립 시 상한 용적률이 현행 250%에서 400%로 대폭 상승하게 됐다. 앞으로 준공업지역에 아파트를 지어도 용적률을 최대 400%까지 올릴 수 있다는 의미다.
 
공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립 대상 면적도 기존 ‘부지 면적 3000㎡ 이상’으로 명확히 규정했다. 기존에는 준공업지역 내 공장이 하나라도 있을 경우, 규모와 관계없이 지구단위계획을 의무적으로 수립해야 했다. 그러나 앞으로는 공장 비율이 10% 미만인 경우라면 지구단위계획 수립 없이도 공동주택 건립이 가능해질 방침이다.
 

산업과 주거시설을 아우르는 복합개발을 위한 규제 문턱도 대폭 낮췄다. 기존에는 1만㎡ 미만 부지만 산업·주거 복합개발이 가능했지만 이제부터는 부지 면적과 관계없이 사업 주체가 개발 방식을 자유롭게 선택하도록 면적 제한 규정을 삭제했다. 산업·주거 복합건물의 용적률도 산업시설 확보 비율에 따라 상향 조정해 유연한 개발이 가능하도록 했다.
 
서울시의 준공업지역 복합개발 구상을 뒷받침할 수 있는 제도가 마련되면서 서남권 일대 정비사업 역시 가속도가 붙을 전망이다.
 
서울 내 준공업지역은 주로 과거 1960~1970년대 산업화 시절 소비·제조산업 육성을 위해 조성됐다. 현재 서울 면적의 19.97㎢가 준공업지역으로 이 중 82%가 영등포, 구로, 강서 등 서남권 자치구들에 집중돼 있다.
 
용적률 확대로 향후 가장 개발 탄력을 받을 지역은 영등포구 일대가 꼽힌다. 인근 여의도 등이 도심과 강남에 이은 3대 업무권역으로 꼽힐 정도로 배후 수요가 풍부하다.
 
영등포구에서도 준공업지역이 많은 당산동과 문래동, 양평동 등 일대 재건축 사업장의 기대감도 덩달아 커지고 있다. 당산동3가에 위치한 현대3차의 경우 지난해 정밀안전진단 문턱을 넘어 본격적인 재건축 사업에 속도를 내는 상황이다. 같은 당산동3가의 한양 아파트 역시 이미 2023년 정밀안전진단을 통과한 상태다. 당산동 유원제일2차도 현재 건축심의를 통과해 사업시행인가 절차를 앞두고 있다. 앞서 재건축을 통해 지난해 말 분양에 나섰던 유원제일1차(e편한세상 당산 리버파크)의 경우, 57가구 모집에 1만9404명이 몰려 1순위 청약경쟁률만 340대 1을 기록해 일대 재건축 시장의 흥행 잠재력을 과시한 바 있다.
 
지하철 2호선 문래역 일대 재개발 사업지 역시 용적률 상향으로 사업 추진에 가속도가 붙고 있다. 문래동4가 도시환경정비사업의 경우, 조합이 지식산업센터 의무비율을 최소화하고 조례대로 용적률을 최대로 높여 49층 규모의 대단지를 건설하는 것을 골자로 사업을 추진하고 있다. 이르면 다음 달 5일 주민설명회를 개최해 기존 정비계획을 변경하고 올해 하반기 전 시공사 선정 총회도 열겠다는 방침이다.
 
당산동의 A 공인중개업소 관계자는 “일대 교통이나 입지를 생각하면 개발 잠재력이 서울에서도 손꼽히는 곳이지만 그간 용적률 규제 때문에 사실상 정비사업이 속도를 내지 못하고 있었다”면서 “조례와 지구단위 수립기준이 마련됨에 따라 이를 기다리던 사업장들도 본격적으로 사업 채비에 나서고 있다”고 전했다.