대출 막히자 계약무효 요구...묻지마 소송에 흔들리는 '지산'

서울 강서구 마곡산업단지 전경. [사진=서울시]

한때 투자 열풍을 일으켰던 지식산업센터가 위기를 맞고 있다. 지식산업센터 미분양이 속출함에 따라 은행으로부터 중도금 및 잔금 대출이 막히자 중소 로펌 주도의 기획소송이 잇따르면서 선의의 피해가 우려되고 있다. 지난해 수분양자들이 제기한 생활형숙박시설(생숙) 소송에서 패소하고 있는데도 지식산업센터 일부 수분양자들이 계약무효 소송에 나서고 있기 때문이다.

24일 부동산 업계에 따르면 지난해 전국적으로 생숙 관련 집단소송이 최소 50여 건, 관련 소송 인원만 3000여 명에 달하는 것으로 추산되는 가운데 최근 원고(수분양자) 패소 판결이 연이어 나왔다.

서울중앙지방법원은 지난해 4월 서울 강서구 마곡 르웨스트 오피스텔 수분양자 404명이 시행사인 '마곡마이스PFV' 측을 상대로 제기한 손해배상청구 소송 1심에서 원고(수분양자) 청구 기각 판결을 내렸다.

또 서울 중구 '세운푸르지오지팰리스' 생숙 수분양자 150명이 분양대행사와 시행사·시공사(피고) 등을 대상으로 제기한 분양대금 반환청구 1심 소송에서 피고 손을 들어줬다.

법원은 생숙인데도 실거주가 가능하다는 내용을 주된 마케팅 문구로 사용했으니 사기 분양에 해당한다는 수분양자들의 주장보다 계약서에 생숙을 고지했다는 취지의 시행·시공사 등의 입장을 받아들인 것이다.

소송을 제기하는 지식산업센터 수분양자들은 “분양대금의 90%까지 대출이 가능하다”고 했었는데 입주를 앞두고 잔금대출을 받을 수 없다며 사기 또는 허위에 따른 계약무효를 주장하고 있다.

이에 대해 시행사들은 “분양 당시에는 은행들이 잔금대출 의지를 보였다”며 “정부의 부동산 대출규제에 따라 입주시점에 잔금대출이 막히면서 수분양자뿐만 아니라 시행·시공사들도 피해를 보고 있다”는 입장이다.

특히 지식산업센터는 정부와 지자체의 세제지원과 함께 다른 부동산 상품과는 달리 대출 규제에서 자유로운 금융지원으로 성장해왔는데 갑자기 금융이 차단되면서 문제를 키우고 있다는 지적이다.

지식산업센터 입주가 시작되면 잔금(통상 40%)은 계약자 담보대출(LTV)로 전환되는데 대출비율이 크게 떨어져 계약자들이 난감한 처지에 몰려있기 때문이다.

지자체가 정한 입주가능 업종을 영위하는 계약자는 잔금대출의 LTV 비율이 신용도에 따라 기존 70~80%선에서 40%선 이하로 떨어졌다. 또 지식산업센터를 분양받기 위한 신규사업자는 지난해 LTV비율 50%선에서 올해부터 아예 잔금대출을 받을 수 없게 됐다.

정상적으로 잔금대출을 받으면 계약자 현금부담 비율이 과거에는 분양가의 10~20% 선이었다면, 이제는 분양가의 70~80%에 달하게 돼 잔금을 내지 못해 입주도 못하는 상황이다.

업계 관계자는 "분양계약 해지를 받아들인 판례는 없다고 봐야 한다"며 "중도금을 내지 않고 집단소송에 나서는 경우 수분양자들은 중도금 연체이자에다 가압류 처분 등으로 피해가 커질 수 있다"고 말했다.