대법, 신탁사 책임한정특약 효력 부정..."수분양자에 설명 안했으면 무효"

입주지연으로 위약금 청구...대법 "책임한정특약, 수분양자에 대한 채무 이행 책임 신탁재산 한도 내로 제한"

대법원 [사진=연합뉴스]

신탁사가 분양계약에서 자신들의 책임 범위가 제한된다는 특약을 수분양자에게 설명하지 않았다면 그 효력을 인정할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다. 분양자에게 입주 지연 등에 따른 위약금 책임도 부담해야 한다는 취지다.

26일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 이숙연 대법관)는 최근 A씨가 K신탁사를 상대로 낸 매매대금반환 소송에서 원심의 원고 일부승소 판결을 확정했다.

갈등은 서울 금천구의 한 지식산업센터 건물 점포 분양을 둘러싸고 시작됐다. 해당 건물의 시행사와 관리형 토지신탁 계약을 맺은 K신탁사는 직접 분양계약을 체결한 매도인이었고, A씨는 지난 2022년 3월 기존 수분양자로부터 분양권을 매수하며 계약 당사자가 됐다.

문제는 약속된 입주 시기인 2022년 7월이 지나도록 공사가 완료되지 않으면서 발생했다. 입주가 4개월 이상 지연되자 A씨는 그해 11월, 분양계약 해제와 더불어 위약금 지급을 요구하는 소송을 제기했다. 당시 분양계약서에는 '입주 예정일부터 3개월 내 입주하지 못할 경우 계약을 해제할 수 있으며, 해제 시 분양대금의 10%를 위약금으로 지급한다'는 조항이 명시되어 있었기 때문이다.

소송 과정에서 K신탁사는 계약서상의 '책임한정특약'을 근거로 책임을 회피했다. 해당 특약은 '신탁사는 신탁재산 및 신탁계약의 범위 내에서만 매도인으로서 책임을 부담할 뿐, 분양해약금 반환 등 일체의 의무는 위탁자인 시행사가 부담한다'는 내용을 담고 있었다. 즉, 돈을 돌려줘야 할 책임은 시행사에 있지, 신탁사인 자신들에게는 없다는 주장이었다.

하지만 1심과 2심 재판부는 이러한 신탁사의 주장을 받아들이지 않고 A씨의 손을 들어줬다. 신탁사가 계약의 당사자로서 의무를 다해야 한다고 판단한 것이다. 대법원 역시 A씨의 편에 섰다.

대법원은 "책임한정특약은 수탁자의 수분양자에 대한 채무 이행책임을 신탁재산 한도 내로 제한하거나 면제하는 것"이라며 "수분양자가 분양계약 체결 여부 등을 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사항에 해당한다"고 밝혔다.

그러면서 "책임한정특약이 신탁업계에서 통용되고 있다고 하더라도, 일반적으로 거래 경험이 평생에 몇 번 되지 않고 관리형 토지신탁 등에 관한 전문지식을 갖고 있지도 않은 수분양자의 입장에서는 별도 설명 없이 책임한정특약의 존재와 내용을 충분히 예상할 수 있다고 보기 어렵다"고 설명했다.