[통계로 보는 부동산] "강남 빠지고 강북 올랐다"… 집값 끌어올린 외곽

세제 불확실성‧금리 인상 등 여파, 중저가 아파트 인기 쑥

서울 강남권 아파트 가격이 주춤한 가운데 강북에선 상승세가 이어지고 있다. [이미지=챗GPT]

서울 아파트 시장에서 강남권과 강북권 가격 흐름이 엇갈렸다. 서초구와 강남구 아파트 가격이 하락세를 기록 중인 가운데 성북구와 노원구가 속한 강북은 0.5% 안팎까지 상승하며 서울 집값 상승을 견인했기 때문이다.

지난 3일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향(8월 31일 기준)에 따르면 서울 아파트 매매 상승률은 0.22%로 전주(0.29%)보다 0.07%포인트(p) 둔화했다. 강남권 핵심 지역은 하락했지만, 강북권에선 상승폭을 키우며 지역별 온도 차가 뚜렷하다.
 

강남권 매수심리 ‘뚝’, 노원·성북구 등 강북권 ‘쑥’

세부수치를 살펴보면 강남 3구 중 강남구는 전주보다 낙폭을 0.3%p 키운 –0.41%, 서초구는 0.18%p 떨어진 –0.23%를 기록했다. 송파구는 전주보다 오름폭이 0.08%p 축소된 0.01%를 기록하며 '보합권'에 다가섰다.

반면 외곽이라 여겨지던 강북권에선 오름세가 뚜렷하다. 성북구가 0.54%로 가장 높은 상승률을 기록한 가운데 △중랑구 0.52% △노원구 0.5% △강북구 0.45% 순이다.

이러한 흐름은 전세도 유사하다. 해당 기간 서울 아파트 전세가 0.21% 상승한 가운데 강남구와 서초구는 각각 –0.13%, –0.1%를 기록했다. 반면 성북구와 강북구는 각각 0.38%, 노원구와 도봉구도 각각 0.37%‧0.32% 상승했다.

같은 날 발표된 KB부동산 '주간 KB아파트 시장동향'에서도 강남권과 강북권 서울 아파트 가격 차이가 확인됐다. 강남구는 –0.04%를 기록하며 3주 연속 하락한 가운데 노원구는 상승률 0.63%, 도봉구도 0.45%를 기록하며 나란히 1~2위를 기록했다.

전세를 보더라도 강남구는 –0.03%를 기록하며 3주 연속 하락한 가운데 노원구는 0.46%로 서울 전세 평균 상승률(0.19%)을 웃돌았다.

KB부동산 관계자는 "강남구에선 지난 세제개편안 수정 추이를 살피는 과정에서 매도‧매수자들이 관망세로 돌아섰고 거래도 뜸한 상태"라며 "반면 노원구에선 저렴한 매물이 빠르게 소진되면서 신규로 나오는 매물마저 가격이 오르는 중"이라고 설명했다.
 

세제개편안·금리 인상에 강남 관망, 외곽은 '키 맞추기'

서울 핵심지인 강남권 약세 배경으로는 고가주택을 겨냥한 세제개편 및 정책 불확실성 등이 거론된다.

정부는 지난 8월 3일 종합부동산세와 양도소득세 체계를 손질하는 2026년 세제개편안을 발표했다. 당시 비거주 1주택자 종부세 기본공제액 축소 및 세 부담 상한률 인상 등을 포함했지만, 지난 1일 '현행'을 유지하는 것으로 입장을 바꿨다. 한 달 만에 정책 기조를 뒤집어 정책 불확실성이 커진 셈이다.

금융 여건도 영향을 끼쳤다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 8월 27일 기준금리를 기존 연 2.75%에서 3.00%까지 0.25%p 인상했다. 정부가 지난 8월 13일 가계대출 총량 공급 여력을 확대했지만, LTV·DSR 등 핵심 규제를 유지하기로 한 만큼 고가주택을 중심으로 한 자금 조달 부담은 여전히 크다는 분석이다.

반면 중저가 지역에선 상대적으로 낮은 매입가격과 실수요가 가격을 지지하고 있다. 가격 부담과 매물 잠김에 무주택 실수요자들이 상대적으로 자금 조달 어려움이 크지 않은 강북으로 눈길을 돌렸기 때문이다.

김인만 김인만부동산연구소장은 "최근 세제개편과 대출 규제 여파로 강남에선 빠르게 차익을 실현하려는 매물이 늘어남과 동시에 서울 외곽에선 집을 매수하는 키 맞추기가 이뤄지는 중"이라며 "당분간 강북과 서울 외곽을 중심으로 한 매수세가 이어질 것"이라고 전망했다.