[8·3 세제개편 3개월] 상급지 막히자 더 싼 곳으로…실거주 전환 땐 전월세도 '불안'

마포·동작·양천 거래 20~30%↓…노원 신고가 비중 31.7→37.2%

강북 거래 4.1%↑·도봉 -0.5%…저가 외곽으로 수요 이동 조짐

세 부담에 집주인 실거주 택하면 전세 매물 줄고 세입자 재이동

서울 종로구 북악산에서 바라본 도심 전경. 2026.10.01[사진=유대길 기자 [e-mail]]

8·3 세제개편 이후 서울 주택시장에서 거래가 위축되는 가운데 수요가 상대적으로 가격이 낮은 지역으로 옮겨가는 흐름이 나타나고 있다. 고가 지역에서 매수를 포기한 실수요자가 노원·강북·도봉 등으로 이동하면서 풍선효과 가능성도 커지고 있다. 세 부담을 의식한 집주인이 임대 중인 주택을 처분하거나 직접 거주하는 선택을 하게 되면 기존 세입자가 다시 전월세시장으로 밀려나는 2차 부담도 우려된다.

2일 아주경제가 부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 최근 3개월간 서울 25개 자치구 가운데 24곳에서 아파트 매물이 증가했다. 서울 전체 매물은 10만105건에서 11만6882건으로 16.8% 늘었다. 서초구만 2.4% 감소했다.

매물이 늘어도 거래는 좀처럼 따라붙지 않았다. 마포·동작·노원·양천구 매물은 3개월 전보다 합산 28.0% 증가했지만 9월 거래량은 8월보다 24.8% 감소했다. 동작은 124건에서 81건으로 34.7% 줄었고 마포(-25.7%), 노원(-22.9%), 양천(-22.4%)도 감소했다.

하지만 거래 감소 이후 흐름은 지역별로 달랐다. 마포·동작·양천 등에서는 매도자가 호가를 낮추지 않고 매수자는 추가 조정을 기다리면서 거래가 얼어붙는 모습이다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “1주택자가 집을 내놓는 것은 다른 집으로 갈아타기 위한 경우가 있다”며 “기존 주택을 원하는 가격에 팔아야 다음 주택을 매입할 수 있어 쉽게 호가를 낮추지 않는 것”이라고 설명했다.

반면 상대적으로 저렴한 외곽에서는 수요 이동 신호가 포착된다. 노원은 거래량이 22.9% 줄었음에도 신고가 거래 비중이 31.7%에서 37.2%로 5.5%포인트 높아졌다. 강북은 9월 거래가 전월보다 4.1% 증가했고 도봉도 0.5% 감소하는 데 그쳐 다른 지역보다 상대적으로 선방했다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “현재는 주택 가격이 높을수록 대출 가능 금액이 줄어드는 구조”라며 “매매로 돌아선 실수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 서울 외곽이나 경기도로 이동하면서 풍선효과도 나타나고 있다”고 말했다.

또 다른 2차 부담은 임대차시장이다. 향후 세 부담을 줄이려는 집주인이 세입자가 있는 집을 팔거나 직접 거주하는 쪽으로 돌아서면 기존 임차인은 새로운 전셋집이나 월셋집을 찾아야 한다. 임대시장에서는 공급 주택 하나가 빠지는 동시에 새로운 수요자가 생기는 셈이어서 전월세 매물 부족과 가격 상승 압력을 키울 수 있다.

특히 매매를 포기한 실수요자까지 전월세시장에 남으면 부담은 더 커질 수 있다. 집을 살 수 있는 수요는 상대적으로 싼 외곽 매매시장으로, 그렇지 못한 수요는 전월세시장으로 이동하면서 정책의 2차 효과가 매매와 임대차 양쪽에서 동시에 나타날 수 있다는 의미다.

김 위원은 “전세가격 상승이 매매시장에도 영향을 미치고 있다”며 “매매와 전세시장이 서로 영향을 주고받는 관계”라고 설명했다. 유 교수도 “종합부동산세 등 보유세 부담은 자치구별 주택가격과 보유 현황에 따라 차이가 있는 만큼 자치구별 시장 반응도 달라질 수 있다”고 말했다.