뚝섬 주상복합, 최고 분양가…세부담도 최고

한화 '갤러리아 포레' 대림 '한숲 e-편한세상' 입주 첫해 세부담만 2억원 넘어

사상 최고 분양가로 관심을 모으고 있는 뚝섬 상업용지 주상복합 아파트는 높은 분양가만큼이나 세금부담도 만만치 않을 전망이다.

뚝섬 상업용지에 선보이는 한화건설의 '갤러리아 포레'와 대림산업의 '한숲 e-편한세상'의 최고 분양가는 각각 45억9천800만원과 52억5천200만원에 달한다.

이에 따라 새 정부가 아무리 부동산 관련 세제를 완화한다해도 세금폭탄은 피할 수 없을 것으로 보인다.

새 정부는 종합부동산세의 경우 과세 기준을 현행 6억원에서 9억원으로 높이는 방안만 논의하고 있다. 오히려 종부세 산정 기준인 과표 적용률은 내년부터 공시가격의 100%로 높아진다. 지난 2006년 정부가 과표 적용률을 매년 10%포인트씩 올리기로 했기 때문이다.

재산세도 마찬가지다. 재산세 과표 적용률도 올해부터 매년 5%포인트씩 올려 2017년 100%가 되도록 돼 있다.

하지만 공개적인 광고보다는 고액 자산가를 개별 접촉하는 방식의 이른바 '깜깜이 분양' 마케킹을 벌이고 있는 업체들은 겉으로는 태연한 분위기다. 실제로 지난 3일 6가구에 대해 세자녀 무주택자 대상 특별공급에 이어 4일 1순위 청약 접수에 나선 한숲 e-편한세상의 경우 아직 청약자가 선뜻 나서지 않고 있는데도 그렇다.

이와 관련 업계 관계자는 "최고가 분양인 만큼 업체들은 초기 계약률에 크게 신경쓰지 않을 것"이라며 "일부 수요층은 새 정부의 부동산정책 추이를 관망하다 구입 여부를 결정할 것"이라고 말했다. 전문가들을 통해 다양한 자산관리 서비스를 받고 있는 거액 자산가들도 결국 세금 부담을 무시할 수 없다는 것이다.

그렇다면 최고가 주상복합 아파트에 입성하려면 실제로 얼마나 많은 세부담을 감수해야 할까.

두 아파트 모두 입주는 오는 2011년 6월로 잡혀 있다. 입주와 함께 내야할 세금은 취득세와 등록세다.

현재 규정상 취ㆍ등록세는 오피스텔의 경우 4.6%, 아파트나 주택은 2.7%다. 주택 세율이 적용된다고 하면 갤러리아 포레와 한숲 e-편한세상의 최고 분양가격 기준으로 취ㆍ등록세만 각각 1억4천175만원, 1억2천420만원이다.

채권 매입액도 적지 않다. 분양가의 3.9%만큼 구입해야 하는 채권을 할인하지 않는다고 가정하면 채권 매입액수도 각각 2억475만원, 1억7천940만원에 달한다.

다음은 재산세와 종부세 등 보유세다. 입주일에 따라 달라지겠지만 입주일이 2011년 6월 이후로 미뤄진다고 해도 입주 첫해 보유세 부담은 피할 수 없을 것으로 보인다.

종부세 산정 기준일은 매년 6월 1일이지만 보유세 산정 기준은 입주일이나 등기일이 아니라 잔금청산일이기 때문이다. 따라서 6월 이후에 입주한다 하더라도 5월까지 잔금 납부가 끝났다면 보유세를 납부해야 한다.

누진세율이 적용되는 만큼 초고가 분양가에 따른 보유세 부담은 상당하다. 재산세의 경우 매년 과표 적용률이 5%포인트씩 오르면 2011년 과표 적용률은 지금보다 20%포인트 오른 70%가 된다.

2011년 공시가격이 현재 분양가의 80%선이라고 하고 갤러리아 포레와 e-편한세상 최고가 가구가 내야하는 재산세와 종부세 등 보유세를 추산해보면 각각 1억917만원, 9천279만원에 이른다.

두 아파트 모두 채권 매입액을 제외하더라도 입주 첫해 부담해야할 세금만 각각 2억5천92만원, 2억1천699만원으로 모두 2억원이 넘는다. 입주 이후 아파트 가격이 뛰면 세부담도 당연히 커진다.

상황이 이렇자 한화건설과 대림산업은 입주자 모집에 공을 들이고 있지만 눈에 띄는 움직임은 보이지 않는다. 두 업체 모두 모델하우스도 설치하지 않았다. 사상 최고가 분양가와 막대한 세부담을 소화할 만한 자산가들을 상대로한 개별 마케팅을 전개하고 있기 때문이다.

김신회 기자 [e-mail]
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