(재테크)장기전세주택 나도 한번 해볼까?

부동산 경기가 침체라고 하지만 그 와중에도 각광받는 주택상품이 있다. 바로 장기전세주택(시프트)이다.

장기전세주택이란 주변 전세 시세의 80% 수준으로 최장 20년간 살 수 있는 임대주택을 말한다. 지난 2006년 전세가격이 폭등하면서 서울시가 서민 주거안정을 위해 내놓은 새로운 주택공급 방식으로 2007년 서울 장지지구에서 최초로 공급됐다.

올해 초 공급된 서울숲 아이파크 84㎡형은 110대 1이라는 경쟁률을 기록하며 얼어붙어 있는 분양시장에서 '나홀로' 인기를 누리며 시프트 전성시대를 열어가고 있다.

시프트는 기존의 국민임대, 공공임대에서 진화한 새로운 형태의 임대주택이다. 기존의 임대주택이 가지고 있던 단점인 입지여건과 주거환경을 크게 개선한 것이다.

시프트의 가장 큰  큭징은 주변 전세 시세의 80% 수준에서 최대 20년까지 내 집처럼 살 수 있다는 점이다. 지난 2007년 5월 강서구 발산지구의 전용면적 59㎡는 8800만원으로 주변 전세시세의 52%에 공급되기도 했다.

2년 단위로 재계약을 실시하지만 전세금액 인상이 일정하게 제한돼 있다는 점도 안정적이다. SH공사가 관리하기 때문에 나중에 전세금을 돌려받지 못할 염려도 없다.

무엇보다 가장 큰 장점은 입주 후에도 청약저축통장은 그대로 활용할 수 있다는 점이다. 즉, 장기전세주택에 당첨되더라도 무주택으로 간주돼, 과거 청약자격을 그대로 유지하게 되는 것이다. 이 때문에 납입횟수가 아주 많은 1순위 청약자들은 원하는 지역과 평형이 나올 때까지 과도기적으로 시프트를 활용하는 경우도 많다. 다만, 신규주택을 구입하게 되면 시프트를 비워줘야 한다.

시프트는 크게 두가지로 구분된다. 우선 현재 서울시 산하 SH공사가 직접 건설해 공급하는 시프트로  '건설형' 시프트라고 한다. 또 다른 하나는 아파트 재건축시 현재 의무적으로 짓게 돼 있는 아파트(임대용)를 SH공사에서 매입한 뒤, 다시 공급하는 '재건축 매입형' 시프트다.

건설형은 대부분 뉴타운이나 택지지구에서 공급되며 매입형은 주로 도심이나 강남권 등 재건축 단지에서 공급된다.

시프트 청약에 있어서 가장 유의해야 할 점은 청약자격이다. 따라서 시프트 청약을 계획하고 있다면 원하는 주택형과 청약 자격이 되는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히, 올해부터는 입주자 선정기준이 달라졌기 때문에 미리 확인해 둘 필요가 있다

◆ 입주자 자격 요건은

기본적으로 무주택 기간이 길고 노부모 부양자나 다자녀 가구 등 사회적 배려가 필요한 세대들에게 유리하도록 개선됐다. 광역자치단체장이 재건축 내 임대주택의 입주자 선정 기준에 재량권을 행사할 수 있도록 '도시 및 주거환경정비법' 시행령 개정안이 지난해 12월 통과되면서 서울시가 '재건축 매입형' 시프트의 선정기준을 변경, 이달부터 적용하게 된다.

우선 건설형 시프트에 청약하기 위해서는 기본적으로 청약통장이 필요하다. 또 면적에 따라 소득제한 요건도 추가된다.

전용면적 60㎡이하는 청약저축 가입자로서 서울시 거주 무주택 세대주여야 한다. 또 월평균 소득이 전년도(2008년)도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하여야 한다. 1순위 요건을 갖추기 위해서는 청약저축 불입횟수가 24회(2년) 이상이어야 한다.

동일 순위에서 경쟁이 이뤄질 경우에는 세대주 나이, 부양가족수, 거주기간, 미성년 자녀 수 등을 점수로 서열화해서 결정하게 된다. 단독세대주는 국민임대주택과 동일하게 전용면적 40㎡이하에만 청약할 수 있다.

전용면적 60㎡초과부터는 소득제한은 없어진다.
60㎡초과~85㎡이하는 역시 청약저축 가입자로서 서울시 거주 무주택 세대주에게 청약자격이 주어진다. 입주 순위는 60㎡이하나 같다. 다만, 동일순위 경쟁시 우선 순위는 △5년이상 무주택 세대주로서 60회 이상 납입자 중 저축총액이 많은 자 △3년이상 무주택 세대주로서 저축총액이 많은 자 순이다.

85㎡를 초과하는 주택은 서울시 거주 20세 이상이면 가능하다. 소득제한은 없지만 세대내 유주택자가 있는 경우에는 입주 전에 무주택 요건을 충족해야 한다. 1순위는 해당 주택형 예치금을 예치한 청약예금 가입자 가운데 2년이 경과하면 된다. 마찬가지로 동일순위 경쟁시에는 무주택기간, 부양가족수, 예금가입기간 점수 등을 서열화하여 결정하게 된다.

자격요건이 많이 바뀐 것은 재건축 매입형이다. 그동안 재건축 매입형에는 별도의 가점제가 없었다. 서울시 거주와 무주택 세대주 자격만 있으면 됐다.

하지만 이달부터는 매입형에도 가점제가 적용된다. 거주기간과 무주택 기간 외에 가구주 나이, 부양가족 수, 20살 미만 자녀의 수, 65살 이상 노부모 3년 이상 부양 등이 고려된다. 기존에는 서울 거주기간과 무주택 기간만이 유일한 잣대였으나 새로운 가점제에서는 전체 점수의 40%(최대 25점 중 10점) 비중에 그치게 된다.

특히 3년 이상 모시고 있는 노부모(배우자 노부모 포함)가 65살 이상인 가구와 만 20살 미만 자녀 3명 이상을 둔 가구에는 가점 혜택을 주는 것은 물론, 이에 앞서 우선 공급 때도 각각 전체 물량의 10%를 우선 공급받게 된다. 전년도 도시근로자 평균 소득의 70% 이하인 가구도 전용면적 60㎡ 이하에 한해 10%의 물량을 우선 배정받는다. 반면, 단독 가구주는 규제가 강화된다. 기존에는 면적에 상관없이 청약할 수 있었으나, 앞으로는 전용면적 40㎡ 이하만 가능하다.

재건축 매입형 시프트에는 여전히 청약 저축은 불필요하다. 하지만 신혼부부 특별공급 물량을 받으려면 청약저축 또는 청약예금이나 청약부금에 6개월 이상 가입해 있어야 한다. 전용면적 60㎡ 이하의 재건축 매입형 시프트는 물량의 30%를 신혼부부용으로 특별공급한다.

그동안 전세값이 급락하면서 주변 시세를 제대로 반영하지 못했다는 지적을 받아온 시프트 전세금 산정 방식도 일부 개선된다.

주변 전세금이 20% 이상 하락할 경우 시프트 전세금도 최대 10%까지 인하하기로 한 것이다. 주변 전세금이 큰 폭으로 하락하면 기존 거주자의 계약금액 조정기간을 2년에서 1년으로 단축하는 등 시세에 좀더 탄력적으로 대응하기로 했다. 이에 따라 주변 전세금이 20% 이상 하락한 지역의 시프트 입주자들은 최대 10%까지 전세금을 돌려받을 수 있게 된다.

◆ 반포 호화단지엔 누가 입주할까

서울 강남고속버스터미널 인근의 반포자이(옛 주공단지). 최고의 입지여건과 단지설계 등으로 10억원을 훌쩍 웃도는 중대형 아파트가 몰려 있는 곳이다. 서민들은 감히 입주에 대한 꿈도 꾸지 못할 곳으로 생각되지만 그래도 기회는 있다.

바로 장기전세주택이란 것을 활용하면 가능하기 때문이다. 재건축시 의무적으로 짓게 된 임대아파트가 장기전세주택으로 공급되기 때문이다.

서울시 산하 SH공사는 서초 반포자이(옛 반포주공3단지) 재건축 임대주택 419가구를 이달말 공급할 계획이다. 84㎡(25평형)이 319가구, 116㎡(35평형)이 100가구다.

반포자이 116㎡의 매매 시세는 11억원대. 같은 평형의 주변 전셋값이 3억원선이어서 장기전세 공급가는 2억5000만원선이 될 전망이다.

여기에 주택금융공사의 장기전세 대출을 이용하면 입주자는 최고 1억원까지 자기자금을 줄일 수 있다. 강남권 인기 주거지역에서 안정적으로 살면서도 집값으로 목돈이 잠길 필요가 없는 것이다.

품질도 일반 분양에 뒤지지 않게 고급화했다. 시공사인 GS건설은 일반 분양 주택과 동일하게 마감재 등을 사용했기 때문이다. 116㎡의 경우 발코니를 확장하고 전 침실에 붙박이장을 설치했다. 가스오븐렌지 식기세척기 김치냉장고는 빌트인으로 장착했다.

SH공사는 노른자위 입지 여건을 감안해 반포자이 장기전세가 수십대1의 경쟁률을 보일 것으로 예상했다.

서울시는 반포자이재건축조합으로부터 3.3㎡당 1000만원(땅값 포함)에 매입해 800만원 수준에서 일반에 공급한다. 초기 차액 손실은 시 재정에서 떠안게 된다.

서초동에 있는 '서초래미안스위트'도 장기전세주택 대상이다. 총 392가구 가운데 전용면적 59제곱미터형 16가구가 시프트로 공급될 예정이다.김영배 기자 [e-mail]
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