강남 재건축시장, 어디로 가나…<상>동맥경화 걸린 재건축

(아주경제 정수영 기자) 재건축사업이 동맥경화에 걸렸다. 부동산 침체라는 난맥에 가로막혀 흐름이 원할하지 않기 때문이다. 수익 기대는 커녕 자칫 대수술도 불가피한 상황이다.

특히 강남지역 재건축사업은 소형 및 임대주택 확대라는 서울시 방침에 사업성 저하를 우려하며 반발하는 목소리가 높다.

하지만 시장회복이 되지 않는 이상 이렇다할 대책이 없어 모두가 한숨만 쉬고 있는 상황이다. 주민들 사이 불협화음을 키우고 민·관 사이 갈등의 골을 깊게 하는 재건축사업의 현주소를 들여다본다. <편집자주>


<상> 동맥경화 걸린 재건축

서울 강남구 대치동 은마아파트. 4424가구의 대단지인 이 아파트는 2003년 12월 추진위원회 승인을 받았지만 아직까지 사업계획안도 확정하지 못했다. 강남구청이 재건축 계획안을 마련했지만 소형과 임대물량이 많아 주민들이 반발하고 있기 때문이다.

강남구 역삼동 개나리 아파트 4단지. 2002년 조합이 설립되고 2006년 관리처분인가를 받았지만 5년이 다 돼 가는 지금까지도 공사는 이뤄지지 않고 있다. 분담금 규모가 늘어나자 신축아파트 대신 현금 청산을 원하는 조합원들이 대거 늘었고, 건설사가 지급보증부담감으로 시공권을 포기하는 이례적인 사태가 발생했기 때문이다.

송파구 가락시영 아파트. 이 아파트 역시 2008년 4월 사업시행인가를 받았지만 3년 넘게 답보상태다. 임대주택 의무규정에 따라 추가분담금 부담을 느낀 조합원들이 사업에 반대했기 때문으로 2종에서 3종으로 종상향에 기대를 걸고 있다.

한 때 ‘금광’으로 여겨지며 투자자들이 대거 몰려들던 강남권 재건축 사업이 표류하고 있는 것이다.

2000년대 초중반, 사업만 하면 높은 이윤을 남겨 투기의 온상이란 비난까지 받았다는 사실이 무색할 지경이다. 초과이익환수제, 분양가상한제, 소형 주택 의무 비율 등 각종 규제가 강남권 재건축 아파트 사업단지들 때문에 만들어진 것들이다.

15일 서울시에 따르면 서울에서 추진되고 있는 주택재건축 사업장 207곳 가운데 아직까지 사업이 시행되지 않은 곳이 86곳이나 된다. 사업시행인가를 받아 추진중인 곳은 53곳이지만 이 가운데서도 착공에 들어간 곳은 불과 13곳이 전부다. 아직까지 조합이 구성되지 않는 등 사업이 미시행된 곳도 86곳에 이른다. 10년 넘게 사업이 답보상태인 곳도 여럿이다.

모두가 부동산시장 장기침체로 수익을 기대하기는 커녕 오히려 사업비를 토해내야 하는 상황이다.

이는 주민들간, 또는 민-관 사이 통합을 저해하는 갈등의 불씨가 되고 있다. 강동구 재건축 단지들은 정부의 보금자리로 인해 사업성이 떨어졌다며 민·관 사이 갈등을 키우는 원인이 됐고, 서울시가 추진해온 전략적정비구역 내 재건축 사업들은 기부채납 문제로 시에 대한 불신을 키웠다.

최근에는 조합원간 갈등으로 인한 각종 소송으로 중간에 사업이 중단되는 사업장도 대거 늘어 주민들간 갈등의 골이 깊어지고 있다.

재건축시장의 이 같은 문제는 시장침체가 근본원인이다. 집값이 하락하면서 재건축 단지에 미치는 타격이 커 조합원이 내야 하는 분담금이 증가하고 있어서다.

실제로 지난 한주동안 서울지역 재건축 아파트 매매가는 0.28%나 떨어졌다. 올 들어서도 3.9%나 하락햇다.

실거래가도 마찬가지다. 국토해양부 조사를 보면 10월 한달간 서울 주요 재건축 아파트의 실거래 가격은 줄줄이 하락했다.

강남구 대치동 은마아파트 77㎡(9층)도 8억9500만원에 거래돼 올초 가격대비 1억원 정도 하락했다.

강남구 개포동 주공1단지 아파트 전용면적 51㎡(4층)는 지난달 7억8000만~8억1500만원에 거래됐다. 9월 거래가인 8억2500만~8억6900만원에 비해 최대 8000만원 정도 떨어진 셈이다.

전영진 예스하우스 대표는 “분양가상한제, 임대 및 소형아파트 건설비율 증가 등에 이어 글로벌금융위기라는 악재까지 겹치면서 재건축사업은 당분간 고전을 면하기 힘들어 보인다”고 전망했다.