강남재건축 시장 어디로 가나…<중> 분담률 얼마나 높아지길래

주민 분담금 평균 2억원…현지주민 재정착 갈수록 어려워

강남구청이 마련한 정비계획안에 반발, 주민공람을 거부하고 있는 은마아파트(사진)는 모두 4424가구의 대단지 재건축 추진 아파트다.

(아주경제 정수영 기자) 부동산 시장 침체가 장기화되면서 재건축사업을 추진하는 단지의 조합원이 내야 하는 분담금도 갈수록 증가하고 있다.

16일 서울시가 올해 관리처분계획 인가를 받은 일부 정비구역을 대상으로 조사한 결과에 따르면 조합원들이 내야 하는 평균 분담금은 1억6400만원대에 이른다.

재건축아파트 사업단지 가운데 서울 노원구 중계1구역은 평균 분담금이 2억원대다. 조합원이 전용 78㎡의 아파트를 받을 경우에는 2억4000만원의 분담금을 내야해 사실상 서민층이 부담하기는 힘든 상황이다.

강남권 재건축사업 단지는 부담이 더 크다. 정비계획이 수립중인 강남구 개포주공 3·4단지의 경우 전용면적 36㎡ 소유한 조합원이 전용 84㎡를 받으려면 추가분담금을 평균 2억4000만원 정도 내야 한다. 전용 109㎡에 입주하려면 3억원 이상 필요한 것으로 추산된다.

대치동 은마아파트도 부담되긴 마찬가지다. 1대1 방식으로 재건축이 추진돼 주택 늘리기가 기존 주택의 10% 이내로 제한된다. 일반 분양분이 160가구 늘어나지만 대신 1008가구는 공공임대주택인 장기전세주택(시프트)으로 지어야 한다. 이로 인해 전용 84㎡를 기준으로 조합원이 내야 할 추가분담금은 평균 2억원, 최대 3억원선에 이른다.

재건축이 밀집해 있는 강동구도 분담률이 증가하고 있다. 강동구 고덕시영아파트의 경우 분담금이 너무 높게 책정돼 조합원들이 시공사 교체까지 추진하고 있는 상황이다. 한 투자연구소가 산정한 분담금 내역을 보면 이 재건축 아파트의 추가 분담금은 최대 4억원에 이른다.

분담금이 증가한 것은 부동산시장 침체로 주변 시세는 떨어진 반면 공사비 원가는 크게 올랐기 때문이다. 더구나 분양이 잘 안되고, 분양가를 예전만큼 높게 책정할 수 없어 시공사측이 요구하는 분담금이 많아지고 있다.

2008년께만 해도 강남권 재건축 아파트는 조합원들이 분담금을 내는 것이 아니라 오히려 환급금을 챙겼을 정도다. 2008년 말 입주한 서초구 반포자이의 경우 52㎡ 아파트를 소유한 조합원이 115㎡를 받을 때 보통 8000만~1억원의 환급금을 받아갔다.

하지만 상황은 완전히 달라졌고, 주민부담이 증가하면서 원주민들은 재정착을 못하고 다른 곳으로 쫒겨나야 하는 상황이 되고 있다. 일부 사업장은 분담금 부담이 늘자 아파트 대신 현금청산을 요구하는 조합원들도 늘고 있다. 강남구 역삼동 개나리4차 아파트의 시공사가 손을 뗀 것도 이 때문이다.

조합원들이 용적률이나 종 상향을 하려고 하는 이유도 이 때문이다. 오는 18일 종상향(2종→3종) 여부가 결정되는 가락시영의 경우 현재는 전용 50㎡ 보유자가 전용 110㎡를 받으려면 1억8000만원 정도의 추가분담금을 내야 한다. 하지만 3종으로 전환돼 용적률이 250%에서 300%로 늘어날 경우 분담금은 6500만원으로 낮아진다. 3분의 1 수준밖에 안되는 규모다. 이 주택 보유자가 전용 80㎡만 받을 경우는 오히려 2억3000만원의 환급받을 수 있다.

건설업체 한 관계자는 “현지주민 재정착률을 높이기 위해서라도 임대주택과 소형주택을 많이 짓도록 서울시와 자치구가 용적률 상향을 해줘야 한다"며 "그래야 사업성도 좋아지고 소형과 임대주택 공급도 늘릴 수 있다"고 말했다.