"아파트·오피스텔 '전용률' 무시하면 큰코 다쳐요"

공급면적 같아도 전용면적 천차만별..<br/>전용률, 수익률과 직결되는 만큼 꼼꼼히 따져봐야

아주경제 이명철 기자= 주거용 부동산에 투자할 때 고려해야 할 게 한 두 가지가 아니다. 입지 여건과 개발 재료 파악은 물론 적정 분양가 여부도 따져봐야 한다.

여기에다 결코 빠뜨려서는 안될 중요한 투자 고려 요소가 하나 있다. 바로 '전용률'이다.

전용률은 분양 면적에 대한 전용 면적의 비율로, 단지별로 천차만별이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전용률이 낮다는 것은 그만큼 실사용 면적이 좁다는 뜻"이라며 "주거용 부동산에 투자할 때는 반드시 전용면적 대비 분양가를 확인할 필요가 있다"고 말했다.

◆상품·단지별 전용률 천차만별

아파트나 오피스텔 등은 크게 주거 전용면적과 주거 공용면적, 기타 공용면적 등으로 나뉜다. 주거 전용면적은 각 가구가 실제로 사용하는 공간이다. 주거 공용면적은 계단·복도·주현관 등 입주민이 공동으로 사용하는 공간을 말한다. 기타 공용면적은 주차장·관리실 등을 의미한다.

일반적으로 오피스텔은 아파트보다 전용률이 낮다. 오피스텔 전용면적은 통상 공급면적(주거 전용면적+주거 공용면적)의 50%선이다. 반면 아파트는 전용률이 80% 이상이다.

또 같은 공급면적이더라도 전용면적은 다르게 구성될 수 있다. 예를 들어 용인시 수지구의 D아파트와 고양시 일산서구 K아파트의 공급면적은 86㎡(옛 26평)로 같다. 하지만 D아파트 전용면적은 59㎡(18평)에 그친 반면 K아파트는 68㎡(21평)에 달한다. 실제 쓸 수 있는 면적은 9㎡(약 3평)나 차이나는 것이다.

A분양대행사 관계자는 "경기 지역에서 분양 중인 아파트의 경우 전용면적이 84㎡인데 공급면적은 최고 117㎡로, 전용률이 70%대 초반에 불과하다"고 귀띔했다.

전용률이 50~60%대에 불과한 주상복합단지는 상대적으로 비싼 관리비가 부담으로 작용해 수요자들에게서 외면받기 일쑤다. 국토해양부에 따르면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스1차 주상복합의 4월 관리비는 ㎡당 1203원인 반면 인근 도곡렉슬 아파트는 ㎡당 619원이다. 같은 지역내 주택인 데도 관리비가 두배 가량 차이가 나는 것이다.

◆투자 앞서 전용률 꼼꼼히 따져봐야

전용면적이 같더라도 계약면적이 넓을 경우 평당 분양가가 싸다고 여겨지는 착시효과가 발생할 수 있다. 따라서 아파트나 오피스텔을 분양받기 전에 전용면적 대비 분양가를 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

조은상 닥터아파트 리서치팀장은 “주거용 부동산을 사기 전에 전용률을 확인해 실제 사용하는 전용면적이 얼마인지를 따져봐야 한다”며 “실제 사용하는 면적은 작은데 다른 공간 비중이 높아 분양가는 오히려 더 비쌀 수도 있다”고 말했다.

실제로 최근 공급된 울산 우정혁신도시 '에일린의뜰3차' 공급면적 111㎡와 부산 '대연 롯데캐슬' 공급면적 100㎡의 경우 분양가가 각각 3.3㎡당 803만원대, 934만원대로 에일린의뜰3차가 130만원 가량 낮다. 하지만 두 단지의 전용면적은 모두 84㎡로, 이를 기준으로 했을 때 3.3㎡당 분양가는 각각 1061만원대, 1111만원대다. 두 단지의 가격 차이가 크게 좁혀지는 데, 그만큼 전용률이 높은 단지가 가격 경쟁력을 지녔다는 뜻이다.

전용률이 투자 때 핵심 고려 요소로 떠오르면서 건설사들도 차별화 전략으로 전용률을 높인 상품을 잇따라 내놓고 있다.

롯데건설이 부산 남구 대연동에 짓는 ‘대연 롯데캐슬’은 전용률이 84% 선이다. 전용면적 84㎡C와 84㎡D의 경우 공급면적이 100㎡에 불과하다는 얘기다. 3.3㎡당 분양가도 940만~1000만원선으로 1100만원대인 인근 아파트 시세보다 저렴하다.

광교신도시에서 분양 중인 ‘광교 유타워(u-tower)’ 오피스텔의 전용률은 88.6%다. 지난해 12월 호반건설 광교신도시에서 공급한 ‘광교 호반베르디움’과 오는 8월 입주하는 동부건설의 ‘센트레빌 아스테리움 용산’ 주상복합아파트의 전용률은 각각 77%, 79%에 달한다. 이들 단지는 전용률이 낮은 탑상형에서 벗어난 단지 설계로 전용률을 높인 아파트형 주상복합아파트로 주목받고 있다.