<재테크칼럼> ‘5.10 부동산 대책’의 효과 및 향후 전망

김부성, 부동산富테크연구소장

김부성 부동산富테크연구소 소장 = 정부의 주택거래 정상화 대책이 지난 10일 발표됐다. 언론에서는 일단 반등이 신통치 않다는 내용들이 주를 이루는 가운데 일각에서는 강남권을 중심으로 일부 매수세가 유입되거나 서울 수도권 주택거래가 다소 진전이 있을 것으로 보는 등 의견이 엇갈리는 상황이다.

일단 결론부터 말하자면, 이번 5.10 대책은 목욕탕 냉탕에 세숫대야와 들통으로 뜨끈한 물을 들이부어 냉탕이 약간 미지근해지면서 한숨 돌리는 정도의 애매한 수위의 대책으로 볼수 있다.

강남 투기지역 해제와 양도세 관련한 세제 완화 등 무시할수만은 없는 대책들이 나와 평가절하 할 수만은 없는 것이다.

특히 일반인들이나 비강남권 주택매수 수요층들이 피부에 와닿지 않는 부분이 있는데, 이것은 바로 강남3구 투기지역해제보다도 더 시간차를 두고 시장에 영향을 끼치게 될 ‘주택거래신고제의 해제’다.

주택거래신고제로 인해 그동안 강남권 저가매물을 끊임없이 매수탐색과 진입을 시도하려던 강남권 수요자들 및 비강남권중 강남권입성을 노리는 수요자들의 경우 주택매수시 ‘자금조달계획서’라는 복병에 걸려 매수를 속시원히 포기하는 사람들이 많았다.

비록 주택매수를 위한 자금조달 계획서가 형식적이긴 하지만, 강남권에 진입을 하려고 하거나 강남권에서 전세로 거주하거나 1주택등을 보유하고 있는 수요자들 입장에서는 지역특성 및 자금조달에 대한 부분이 눈엣가시처럼 상당히 껄끄러운 존재였던게 사실이다.

다시말해 정부기관에 무언가 자금의 출처를 밝히고, 자금을 소명한다는것자체로서 마치 세무조사를 받는듯한 느낌으로 강한 저항감을 불러일으켰던것이다. 이런 부분은 그동안 과소평가되었거나 간과되고 있었던 부분이었다.

자금조달계획서를 제출해야했던 제약이 이번 대책에서 전격 해제된것은 투기지역해제보다도 실질적인 파급효과가 더 크다. 잠재수요자들이 누구의 눈치를 보지 않고 이제는 늘어난 대출한도와 규제없이 강남권에 입성할수 있게 된 것이다. 약간의 긍정적인 반응만 온다면 기존 투기지역이나 주택거래신고제로 묶여있던 시기보다는 매수자들의 기동력과 매수진입속도는 상대적으로 상당히 빨라질수밖에 없을것으로 보인다.

더구나, 1가구 양도세 비과세 보유기간을 2년으로 전격 단축하고, 동시에 일시적 2주택 비과세 요건(기존주택처분조건)을 2년에서 3년으로 늘려, 2주택상태로 보유할수 있으면서 향후 처분시에 비과세로 처분가능한 여유기간이 동시에 양쪽에서 늘어나 매물 동결 효과도 있을것으로 예상된다.

한편, 강남권의 수혜라고 할수는 있지만 대한민국 부동산은 강남권이 살지 않으면 특정지역만 살아나기 힘든 구조적인 양태를 보이며, 이는 수십년간의 경험으로도 증명된바 적지 않다.

따라서 강남권이라도 점진적으로 움직이게 돼야 강북권이나 판교, 분당, 등 수도권 전역이 거래숨통이 트일수 있기 때문에 DTI와 취득세감면같은 전격적인 부양책이 없어 아쉬움이 크긴 하지만, 만약 정부에서 현재 발표된 5.10대책에 DTI폐지와 취득세까지 감면하는 조치를 추가하였다면 시장은 일대 대혼란에 빠지고 그동안 잠자고 있던 매수자들이 대거 매수세에 뛰어들면서 정책효과가 오버되는 상황이 연출될수도 있었을것이다.

정부는 이점을 우려하고, 일단 급한불은 끄지만 거기에 무리한 부양책을 모두 내놓아 부작용의 부메랑을 맞기는 부담스런 속내가 엿보이는 절충형 대책을 내놓게 된것으로 판단된다.

5.10대책은 냉탕에 아주 많은양의 뜨거운 물을 들이붓지는않았지만, 따뜻한 물을 상당부분 들이부었고, 앞으로 국회에서 처리될 예정인 분양가 상한제폐지나 재건축초과이익부담금지나 양도세 중과 항구폐지 같은 현안들도 처리한다는 의지를 비췄는데, 이런 상태로라면 부동산 대책자체가 결코 실망만 할수 있는 헛발질의 대책은 아님이 분명해보인다.

다만 아쉬운점은 취득세의 감면연장 등은 충분히 할수 있었음에도 불구하고 이번 대책에서 빠진것은 5.10대책의 태생적인 한계라고 보여져 아쉬움이 남는다.

취득세감면시 지방세수가 줄어든다는 지자체 반발에 따른 것이라고는 하나, 결국 취득세감면으로 거래가 늘어나면 지방세수는 오히려 증가할수 있는데도 불구하고, 이런부분을 간과하고 단순히 금액적인 부분(세율)에서만 고려하여 5.10대책의 의미를 퇴색시키는 태생적인 한계를 남겨 아쉬움이 크다.

이번 대책으로 그치지 않고, 시장의 의견과 시장에서 요구하는 실질적인 거래정상화의 방안에 대해 추가 검토를 통해 취득세감면만이라도 재검토가 필요하다고 판단된다.

거래활성화 기본취지에 맞게, 취득세라도 감면하는 조치를 추가로 내놓아야 한다는 게 필자의 판단이다. 4억하는 아파트1채를 매수하는데, 2주택이상인경우에는 거의 2000만원(4.4%~4.6%+채권구입비용 및 법무사비용,중개수수료비용등포함 약 5%선)이 소요되는 것은 마치 대출을 받으면서 선이자를 5%를 먼저 떼는 효과와 마찬가지여서 주택매수자들로하여금 매수를 가로막게하는 가장 큰 걸림돌이 되고 있는것이 바로 높은 취득세라고 볼수 있다.

지금은 정책자체가 화끈한 대책이 아니다보니 향후전망에 대한 의견도 엇갈리고 매도-매수자간 동상이몽현상이 한동안 지속될 수밖에 없다. 그러나 급매물 위주로 강남권 진입을 노리던 수요자들이 자금조달계획서 없이 손쉽게 매수계약을 할수 있는 여건이 점차 형성될 것으로 보이고, 이로인한 파급효과가 일정한 시차(2달에서 최대 3개월)를 두고 강남권인근의 강북이나 수도권남부, 그리고 서북부, 동북부일대로 일부 온기가 전이될 가능성도 있으므로 너무 방심하지말고 시장을 예의주시해야 할 때라고 판단된다.

5.10대책에 대한 평가에 너무 휘둘릴 필요는 없다고 판단된다. 대책 발표 조치가 향후 시행되는 시점의 시장 상황을 주의깊게 관망해보시는것이 현재로서는 가장 좋은 방법이 될 것으로 판단된다.