<이슈&포커스> 끝모를 부동산 시장 침체… 향후 투자 전망은

일본 같은 급락 없으나 장기 하락 지속..가계부채 최소화 등 사회 안전망 강화책 시급

아주경제 정수영·이준혁 기자= '주택담보대출 연체율 사상 최고, 가계부채 1000조원 육박, 서울·수도권 집값 26개월 연속 하락….

국내 부동산시장에 경고음이 계속 울리고 있다. 일시적인 현상이겠거니 여겼던 부동산업계와 정부도 예측을 빗나간 이례적인 시장 움직임에 놀란 가슴을 쓸어내리고 있다.

끝 모르고 떨어지는 서울·수도권 집값은 언제쯤 멈출까. 그리고 상승 반전할 수 있을까. 주택 투자시대는 이제 끝난 것인가. 정부는 부동산경기 부양을 위해 노력해야 하나, 하지 말아야 하나.

이슈가 끊이지 않는 부동산시장의 현재와 미래를 전문가들의 목소리를 통해 진단해봤다. <편집자주>

2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태로 시작된 글로벌 금융위기는 기다렸다는 듯 한국의 부동산시장을 강타했다. 당시부터 나오기 시작한 국내 부동산, 특히 집값 하락에 대한 우려의 목소리는 현실로 다가왔다. 2~3년 안에 끝날 것이라는 기대감도 처절하게 무너졌다.

전문가들은 이제 한 목소리로 시장 장기 침체를 걱정하고 있다. 다만 그 정도가 어디까지이고, 언제까지인지, 해결책은 무엇인지에 대해서는 여전히 의견이 갈린다.

◆향후 집값은 어디로?…전문가 의견 엇갈려

집값이 하락세를 넘어 폭락장세가 계속될 것이라는 경고가 나오고 있다. 김광수경제연구소의 김광수 소장은 2008년부터 계속 주장해온 '주택시장의 거품 붕괴 가능성'에 대해 여전히 "그렇다"고 말한다.

그는 지난달 21일 열린 새누리당 주최 '한국 경제 긴급진단과 향후 정책과제' 토론회에서도 같은 의견을 피력했다. 김 소장은 "우리나라의 주택시장은 거품이 붕괴될 위험에 직면해 있다"고 말했다.

일본과 같은 상황은 아니라도 버블(가격 거품) 붕괴에 대한 우려의 목소리는 계속 나오고 있다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 지난달 26일 대한상공회의소가 주최한 세미나에서 "일본과 같은 장기 침체 상황은 아니지만, 1990년대 초반의 북유럽(스웨덴ㆍ핀란드ㆍ노르웨이)의 가계발 복합불황을 경계해야 한다"고 말했다.

1980년대 북유럽 3국이 저금리정책으로 가계들이 대출을 늘려 주택 구입에 나섰고, 이에 따른 부작용을 잡기 위해 정부는 1990년대 초반 금리인상을 단행했으나 결국 실패하고 만 사례를 우리나라에 빗댄 것이다.

반면 폭락을 우려할 정도는 아니지만 장기 하락세가 계속될 것이란 목소리도 높다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "집값이 완전 폭락하진 않을 것"이라고 내다봤다.

그는 "일본 같은 급격한 폭락은 없겠지만, 예전 같은 급등현상도 나타나지 않을 것"이라며 "집을 추가로 사는 사람은 임대주택으로 활용하기 위한 돈 있는 사람 정도일 것"이라고 말했다.

박원갑 국민은행 수석 부동산팀장도 "우리나라는 거품이 붕괴되는 것이 아니라 해소되고 있는 것으로 봐야 한다"며 "지금 서울·수도권 주택시장은 거품 해소를 통한 정상화의 과정"이라고 말했다. 그는 다만 "최근 10년 이상의 대호황 국면이 마무리돼 또다시 장기 상승이 오기까지는 시간이 꽤 걸릴 것"이라고 전망했다.

◆부동산경기 부양해야 하나, 말아야 하나

부동산경기 침체는 가계부채를 키우고 전반적인 경기 부실로 이어질 수 있다는 점에서 문제가 된다. 그렇다면 침체일로인 주택시장을 구제하려면 어떻게 해야 할까. 여기에 대해서도 전문가들 사이에서 의견이 나뉜다.

김광수 소장은 "부동산 투기 거품은 자연스레 꺼지게 놔둬야 하고, 우선 가계부채를 최대한 줄이도록 유도하는 것이 필요하다"고 봤다. 그는 "부동산시장 거품 붕괴 과정에서 발생할 수 있는 경제적 혼란에 대비해 부실채권 정리, 건설업 등 산업구조조정, 사회안전망 강화 등의 대응책을 마련해야 한다"고 제안했다.

김성달 경실련 부동산감시팀장도 "정부가 부동산 연착륙을 명분으로 각종 정책으로 기존의 부동산 버블을 지탱하려 한다"고 꼬집으며 부양책에 반대했다.

반대로 침체국면을 끝내려면 정부의 규제완화가 필요하다는 목소리도 많다. 고성수 건국대학교 부동산학과 교수는 "정부가 시장 활성화를 위해 다각적인 정책을 지속적으로 수행할 필요가 있다"고 말했다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원도 "경제 활성화를 위한 거시적 관점에서 내수경기 부양을 위한 규제완화와 재정지출 확대 등이 필요하다"고 강조했다.

고종완 RE멤버스 대표는 "DTI(총부채상환비율) 규제, 다주택자 양도세 중과, 분양가상한제 등 지난 참여정부(부동산 급등기) 때 만들어진 초고강도 규제조치가 시장을 왜곡시키고 있다"며 규제 폐지를 강력히 주장했다.

◆"부동산 투자시장 변화 시작됐다"

하지만 대다수의 전문가들은 부동산 투자시장 흐름이 변화를 시작했다고 보고 있다. 특히 지난 10년과 같은 집값 급등은 나타나기 힘들다고 보고 있다.

박원갑 팀장은 아파트에 대해 투자상품으로서의 가치는 더 이상 없다고 본다. 그는 "1~2인 가구 증가, 파워엘리트들의 지방 분산 등 변화가 시작됐다"며 "더 이상 아파트를 시세차익을 노리고 사고 파는 대상인 자산(Asset)으로서 바라보기는 힘들 것"이라고 전망했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "주택 보급률이나 자가 점유율이 일정 수준에 올라섰고, 세대 분화 현상과 고령화로 주택시장의 패러다임이 시세차익에서 운용수익 위주로 바뀔 것"이라고 말했다.