신축 빌딩, ‘선물’ 풀어 임차인 모시기

신축vs기존 빌딩 임대시장 양극화<br/>1분기 신축빌딩 공실률 12.3%P 줄어 <br/>공급 과잉 영향, 빈 사무실 늘 듯

아주경제 정수영 기자= 서울 을지로에 위치한 P오피스는 최근 입주한 회사에 ‘일정기간 임대료 무상’이라는 조건을 내걸었다. 또 다른 업체인 S사는 5년 계약 기간 중 17개월 무상 임차라는 조건으로 올해 초 입주했다.

서울역 앞에 자리잡은 S빌딩은 임대료를 대폭 깎아 3.3㎡당 9만원대로 낮췄다. 기존 임대료보다 3.3㎡당 3만원 정도 낮춘 것이다. 회현동에 들어선 한 신축 건물도 ‘1년간 임대료 무상’이란 조건을 내걸었지만, 여전히 빈 사무실이 남아 돌고 있다.

각종 도시 개발 바람 속에 30층 이상의 고층 오피스빌딩들이 우후죽순 들어서고 있다. 경기 회복 지연으로 사업이 정체되거나 지체되는 곳들도 있지만, 3~4년 전 불기 시작한 개발붐 속에 최근 준공을 마치고 도심에 자리잡는 오피스빌딩들이 크게 늘고 있다.

◆신축 오피스 공실률 3개월만에 12.3%포인트 줄어

대형 오피스빌딩 증가로 임차 수요도 속속 이동하고 있다. 신축 빌딩들이 각종 혜택을 제공하며 대규모 임차 유치에 나서고 있어서다. 이 때문에 기존의 오래된 빌딩은 공실률(빈 사무실 비율)이 늘어나는 양극화 현상이 발생하고 있다.

알투코리아 조사에 따르면 지난해부터 올 3월까지 15개월간 신축된 서울시내 주요 권역 오피스빌딩은 모두 17곳으로, 이들의 지난 2분기(4~6월) 공실률은 25.2%에 달한다.

서울지역 전체 오피스빌딩 공실률(5.3%)에 비하면 여전히 임차인을 구하지 못해 비어 있는 사무실이 많다는 얘기다. 하지만 이들 신축 빌딩의 지난 1분기(1~3월) 공실률(37.5%)에 비해서는 3개월 사이 12.3%포인트나 감소한 수치다.

특히 도심권역의 경우 신축 오피스빌딩은 2분기 26.0%로 전 분기 공실률(58.6%)의 절반 이하로 뚝 떨어졌다. 시그니쳐타워와 SK순화빌딩 등 기존에 적체돼 있던 대규모 공실이 많이 해소된 때문이다. 이로 인해 도심권역은 전체 공실률도 1.7%포인트 감소한 5.7%로 떨어졌다.

문제는 기존 오피스빌딩의 공실률이 늘어난다는 점이다. 마포·여의도에서도 신규 오피스 공급으로 2분기 공실률이 1분기에 비해 1.2%포인트 증가했다. 강남권역에서는 삼성엔지니어링이 강동구 상일동으로 사옥을 이전하면서 대규모 공실이 발생해 0.7%포인트 상승한 5.6%로 나타났다.

기존 빌딩은 신축빌딩과 반대로 공실 해소 실적도 저조하다. 2분기 공실 면적이 감소한 빌딩 비율은 전체 빌딩 중 24.1%로 1분기 27.0% 보다 낮아졌다.

◆오피스빌딩 공급 초과 우려

대형 오피스빌딩의 공급은 앞으로도 계속될 전망이다. 이에 따라 임차 수요가 중소형 오피스에서 대형 신축 오피스로 빠르게 이동할 것으로 보인다. 하지만 이같은 공급 과잉은 전반적인 공실률 증가를 불러 올 수 있어 문제다.

부동산자산관리회사인 교보리얼코에 따르면 2010년부터 2015년까지 6년간 서울에 공급 예정인 오피스빌딩의 면적은 752만㎡에 이른다. 여의도 63빌딩(연면적 16만㎡) 8개 규모인 125만㎡의 빌딩이 매년 새로 생긴다는 얘기다.

서울 전체의 누적 공급 물량은 2009년 2049만㎡에서 2015년 2800만㎡로 36.7% 늘어난다. 향후 6년간 공급 물량 가운데 도심권이 201만㎡(26%), 여의도권이 196만㎡에 달한다.

공급 증가율에 비해 수요는 감소하는 추세다. 더구나 정부 청사 및 공기업 등이 대거 지방으로 이전을 준비하고 있어 임차인 모시기 경쟁은 더 뜨거워질 전망이다.

실제로 국토연구원 조사 결과를 보면 서울지역 사무직 종사자는 2014년을 기점으로 감소한다. 공공기관 이전에 맞춰 일반 사무실도 임대료가 낮은 수도권이나 지방으로 옮기는 추세가 두드러질 수 있다는 전망이다.

더구나 기존 오피스빌딩은 노후도가 심하고 규모가 적어 공실률이 크게 늘고 있다. 심영선 알투코리아 팀장은 “중소형 오피스는 모든 권역에서 공실률이 올랐다”며 “앞으로도 신축 빌딩이 크게 늘 것으로 보여 기존 빌딩과 신축 빌딩의 공실률 양극화는 더 심화될 것”이라고 말했다.