[2·26 임대차 선진화 방안] "방법론엔 동의…민간임대 활성화 실효성은 의문"

아주경제 권경렬 기자 = 국토교통부가 26일 발표한 주택임대차시장 선진화 방안에 대해 전문가들은 전반적으로 긍정적인 반응을 보였다.

전문가들은 공급방식 다양화 등 임대차시장의 규모를 확대하고 궁극적으로 임대차시장의 제도화가 필요하다는 방법론에는 동의했다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 "임대차시장의 문제 해결을 위한 정책이 아직 가시적인 효과가 나타나지 않고 있는 상황에서 근본적으로 임대물량을 시장에 푸는게 중요하다"며 "재정적인 부담을 다양한 사업방식을 통해 리츠나 기금 활용 쪽으로 모색하는 것은 바람직하다"고 평가했다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원도 "현재 전셋값이 여전히 잡히지 않는 상황인데 임대차시장의 궁극적인 목표는 물량 확대밖에 없다"며 "공공임대 공급에 있어서 LH가 재정부담이 컸는데 리츠 등을 통해 민간자본이 들어오면 공공임대가 공급될 여지가 많이 생기는 것"이라고 말했다.

다만 임대주택 공급지역이 구체적으로 명시돼야 한다는 얘기도 있다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "주요 도시의 임대주택 부족 지역에 적정량을 공급할 수 있느냐가 관건"이라며 "공공임대주택을 확대하는 측면에서는 의미가 있지만 어떤 지역에 어느 정도 물량이 나올지가 구체화돼야 한다"고 말했다.

민간임대시장 활성화를 위한 정책 실효성은 여전히 의문이 제기된다. 국토부가 기업형 임대사업자와 매입임대·준공공임대 사업자에 대한 규제를 완화하고 재산·소득·법인세 감면율 확대 등의 세제지원 혜택을 내걸었지만 아직 '당근'이 부족하다는 지적이다.

김규정 연구위원은 "매입임대와 준공공임대는 5~10년간 의무임대를 해야하는데다 임대계약 조건 제한 등 정부의 제도나 규제를 집주인들이 사업에 대한 리스크로 인식한다"며 "집주인들이 만족할 만큼 이뤄지지 않으면 민간임대 시장 규모가 크게 성장하긴 어려울 것"이라고 말했다.

이어 그는 "임대주택 사업자들은 소형주택들이 많은데 소형주택은 재산세가 별로 크지 않고 양도차익 부담도 적어 단순 부동산 세제 혜택으론 부족하다고 느낄 것"이라고 지적했다.

무엇보다 그동안 임대소득 신고를 하지 않았던 집주인들을 제도권으로 끌어들이기가 쉽지 않다는 것이다. 또 집주인들의 임대소득이 노출되면 그 부담이 세입자에게 전가될 우려도 있다.

김찬호 연구위원은 "단순 취득세나 재산세 부분만이 아니라 소득이 노출되면 따르는 여러 문제들 때문에 집주인들은 임대소득을 노출하기 꺼려한다"며 "임대소득 신고 의무화 이야기도 나오는데 그렇게되면 집주인들이 세입자들에게 월세를 올릴 것"이라고 예상했다.

임대차시장에 대한 상반된 정책이 문제라는 지적도 있다.

국토부는 민간임대시장을 양성화하기 위해 세제혜택을 내걸고 있지만 국세청은 다음달부터 확정일자 자료를 기준으로 임대소득에 대해 제대로 과세하겠다는 방침이다.

김규정 연구위원은 "민간임대사업을 활성화한다면서 세금을 제대로 부과하겠다는 이야기가 나오고 소득공제 확대 이야기도 나오다 보니 투자의향이 있는 이들도 헷갈릴 수 있다"며 "민간임대시장에 신규 투자를 이끌어내려면 규제완화나 인센티브로 가야하는데 본격적으로 과세하겠다고 하는 것이 큰 부담으로 다가올 수 있다"고 말했다.

정부가 전세의 월세전환을 부추긴다는 우려도 있다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 "정부가 월세시대를 너무 당연시하는 것 같다"며 "전세 집주인들에게 혜택을 더 줘 전세의 월세 전환 속도를 늦추는 정책도 필요한데 너무 월세 중심의 정책만 나온 것 같다"고 말했다.