[2·26 임대차 선진화 방안] "리츠 수익성 높여 기금 부실 없어, 민간 특혜는 제한"

일문일답

아주경제 이명철ㆍ권경렬 기자 =정부가 리츠를 통한 임대주택 공급을 본격 추진하면서 새로 도입되는 공공임대리츠 및 민간제안 임대리츠 방식에 관심이 쏠린다.

김재정 국토부 주택정책관은 "주택기금 부실 우려를 막기 위해 공공택지를 조성원가 이하로 매입하고, 민간리츠는 사업성에 따라 후순위 참여비율을 조정해 도덕적 해이를 방지할 방침"이라고 설명했다. 다음은 일문일답.

-공공리츠와 민간리츠의 차이는.
△"공공리츠는 LH가 공급하던 10년 공공임대를 부동산 간접투자회사인 리츠가 짓는 것이다. 민간리츠는 기관투자가와 공동투자협약을 체결하고 모자(母子)리츠를 활용해 프로젝트별 심사 후 투자하게 된다."

-주택기금 부실 우려가 있는데.
△"공공택지를 조성원가 이하로 매입하고 LH 매입 확약 등을 통해 위험을 낮출 계획이다."

-민간리츠는 민간투자자 특혜 아닌가.
△"분석을 통해 사업성이 낮을수록 제안자의 후순위 참여비율을 높여 도덕적 해이를 방지할 방침이다."

-리츠의 민간자금 유치 가능성은.
△"사업구조를 표준화해 장기 투자를 고려하는 기관에 안정적인 투자처를 제공할 전략이다. 최근 기관투자가 대상 설명회도 호응이 높았다."

-공공임대 리츠 분양전환 시기는.
△"10년이지만 현행 임대주택법상 임대자와 임차인 합의 시 5년 후 분양전환이 가능하다."

-고액 전세대출 제한에 걸리는 주택은.
△"한국감정원 샘플조사를 보면 국내 전체 임대주택 중 3억원 이상은 약 7%, 4억원 이상은 약 1.5% 정도로, 고가 전세대출이 상당 부분 억제될 것이다."

-임대사업자 아파트 별도 공급에 따른 무주택자 기회 축소 우려가 있다.
△"현재도 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 민영주택을 별도 공급할 수 있지만 활성화되지 못해 요건·절차를 완화하는 것이다. 단 시·군·구가 필요하다고 인정할 경우 별도공급되는 비율을 제한할 수 있도록 했다."

-미분양 임대전환 실적 및 애프터 리빙과의 차이는.
△"지난해 9월 시행 이후 2152가구 미분양이 전세전환했고 현재 2000여가구가 사전 전환 약정을 맺었다. 애프터 리빙과 같은 '전세형 분양'은 건설사가 미분양을 처리하기 위한 분양계약이다."

-임대사업자 의무 위반 시 과태료 부과 이유는.
△"임대의무기간, 임대조건신고의무 등 임대사업자의 의무가 행정적 의무에 해당하는 점을 고려할 때 형벌보다는 과태료가 적합하다. 과태료는 형벌에 비해 신속하게 조치할 수 있어 실효성이 오히려 높아질 수 있다."