서울·수도권 아파트 경매, 낙찰시 12.7% 수익률

아주경제 권경렬 기자 = # 지난해 8월 말, 서울 중앙지법에서 진행된 강남구 삼성동 아이파크 웨스트윙동 아파트 경매에 입찰한 김모씨는 감정가 47억원의 절반을 약간 넘는 25억5999만원을 응찰가로 써냈다. 당시 입찰경쟁자는 1명에 불과했고 김씨는 어렵지 않게 고가의 아파트를 저렴하게 낙찰받을 수 있었다. 올해 3월말 현재 이 물건의 KB시세 하한가는 31억5000만원, 상한가는 41억5000만원 선이다. 6억~16억원의 평가차익이 발생한 것이다.

28일 경매정보업체 부동산태인에 따르면 이처럼 지난해 들어 서울·수도권 소재 주요 아파트를 경매로 취득한 낙찰자들은 평균 3000만원 이상의 평가차익을 거둔 것으로 조사됐다.

이는 2010~2013년 들어 경매 낙찰된 서울·수도권 소재 아파트 경매물건 중 잔금납부와 배당을 거쳐 종국된 2만8651개를 별도로 추출해 연도별로 분석한 결과다.

조사 결과에 따르면 조건을 만족하는 지난해 서울·수도권 소재 아파트 경매 낙찰건수는 총 9333건으로 평균 낙찰가는 2억8260만원이었다. 이들 물건의 올해 3월 말 평균 하한가는 KB 기준 이보다 3576만원 더 높은 3억1836만원이다.

이를 수익률로 단순 환산할 경우 12.7%에 달한다. 시세 하한가를 비교 기준으로 삼았기 때문에 층수와 입지에 따라 차익과 수익률은 상승할 여지가 크다.

특히 지난해 낙찰자들은 2012년 낙찰자들에 비해 거둬 들이는 평가차익도 더 많은 것으로 나타났다. 아파트 가격이 지난해  가장 많이 떨어졌기 때문으로 풀이된다.

2012년 낙찰자들은 아파트 낙찰대금으로 평균 2억7667만원을 냈는데, 이들 물건의 현재 평균 하한가는 3억528만원으로 평가차익은 2861만원이었다. 반면 아파트 가격하락 초기에 해당하는 2010~2011년 낙찰자들의 평가차익은 각각 -502만원, -540만원으로 손실을 보고 있는 상태다.

서울·수도권 내 세부지역별로는 서울 아파트 경매 낙찰자들의 평가차익이 가장 큰 것으로 나타났다. 지난해 낙찰된 서울 소재 아파트 물건은 모두 2135개였다. 이 물건들의 평균 낙찰가는 평균 4억4097만원으로 KB시세 평균 하한가는 4억8993만원에 이른다. 아파트 1채 당 4897만원의 평가차익이 발생한 셈이다.

특히 강남3구는 지난해 낙찰된 305개 아파트의 평균 낙찰가가 8억7871만원으로 서울 평균의 2배 가까이 높았으나 이들 물건의 시세 평균 하한가가 9억6046만원을 기록, 아파트 1채 당 8175만원의 평가차익이 발생한 것으로 나타났다.

올해에는 평가차익이 더욱 커질 전망이다. 부동산태인에 따르면 올해 낙찰돼 배당을 거쳐 종국까지 마무리된 서울·수도권 소재 아파트는 모두 364개다. 이들 물건의 평균 낙찰가는 2억5164만원, 평균 시세 하한가는 3억2245만원을 기록하고 있다. 아파트 1채 당 7080만원의 평가차익이 발생해 있다는 계산이 나온다.

지역별로 보면 인천 평가차익이 2418만원으로 지난해보다 조금 낮아졌지만 서울은 1억634만원으로 2배 이상 늘었고, 경기도 역시 지난해에 비해 절반 이상 오른 4836만원의 평가차익을 기록 중이다.

부동산태인 정대홍 팀장은 "양도세와 취득세 등을 감안해 보수적으로 접근한다 해도 경매를 통해 평가차익을 거둔 낙찰자가 상당수 존재한다는 건 분명하다"며 "지난해 중순까지 지속된 부동산시장 침체가 아파트 가격하락을 유발했고 당시 저점 매수에 나섰던 실수요자 및 투자자들이 이득을 보고 있는 양상"이라고 설명했다.

이어 정 팀장은 "올 상반기에 나오는 아파트 경매물건은 예전의 낮은 시세를 반영한 감정가가 매겨져 있어 평가차익을 더 얻을 수 있지만 그만큼 물건이 소진되는 속도도 빠르다"며 "이에 따라 평가차익을 얻을 기회 역시 점점 줄어들 것으로 보이는 만큼 아파트 경매입찰 계획을 가졌다면 서두를 필요가 있다"고 조언했다.