[전문가기고] 2015년 주택시장 주요 변수는?

권일 닥터아파트 분양권거래소장

권일 닥터아파트 분양권거래소장.

2014년이 며칠 남지 않았다. 20일 이상 계속된 한파로 인해 몸을 심하게 움츠리다 보니 기온이 살짝 올라 몸을 움직이려 해도 움직임이 영 신통치 않다.

지난해 박근혜 정부가 출범하고 2년의 시간이 지났지만, 이명박(MB) 정부 때부터 이어진 주택시장 침체는 여러 가지 노력에도 회복 움직임이 기대에 못 미치고 있다. 꼭 지금의 몸 상태 같다.

2015년 주택시장의 주요 변수들을 짚어보며 내년 시장을 전망해보겠다.

◆거침없을 전세시장

지금의 전세난은 전세물건이 부족한 것이 가장 큰 이유다. 전세물건이 부족한 이유로는 매매시장의 침체, 전세매물의 월세전환 등을 꼽을 수 있다.

2015년에는 이 같은 이유 외에 재건축‧재개발 등 정비사업이 더욱 큰 영향을 끼칠 전망이다. 수도권은 더욱 더 그렇다.

닥터아파트 조사 결과 재건축 중심인 강남권의 경우 1만구 이상이 사업 단계상 이주할 예정이다. 강북권의 경우 MB 정부 시절까지 지지부진했던 재개발 사업들이 점차 속도를 내면서 역시 내년 중으로 많은 이주가 예상된다.

수도권은 입주물량까지 올해보다 2600여가구 감소한다. 지방에서는 부산, 대구 등을 중심으로 정비사업이 활발한 편이어서 이주 수요로 인한 국지적인 전셋값 상승도 예상된다.

전세난으로 인해 매매전환 수요는 올해보다 늘어날 가능성이 높다. 매매가 상승폭이 상대적으로 둔하기 때문에 전세가 비율이 갈수록 높아져 전세대출을 받느니 차라리 저금리를 활용해 주택을 매입하는 수요가 증가할 것으로 보인다.

◆재건축 시장 차별화

재건축 시장은 수도권 주택시장 회복의 근간으로 볼 수 있다. 최근 수년간 수도권 주택시장의 침체는 재건축 시장의 침체와 맥을 같이 했다.

올 연말까지 한시적으로 시행되던 재건축초과이익환수 예외(연말까지 관리처분계획인가 신청 단지) 규정으로 인해 여러 단지들이 속도를 냈다.

기대했던 재건축초과이익 환수 폐지는 3년 더 유예하는 것으로 재건축 초과이익환수제법 개정안이 통과됐다.

적어도 정부 내에선 재건축 시장은 더욱 주목을 받게 될 가능성이 높다. 여기에 분양가 상한제가 탄력 적용 되기 때문에 재건축 입주권 또한 더 주목을 받을 가능성이 높아졌다.

재건축 시장을 투기로만 보는 시선이 많지만 내년 서울에서 재건축을 통해 공급 예정인 일반분양 물량은 6600여가구, 이 중 강남권에 신규 공급되는 가구는 4000여가구다. 강남권에서 이만한 신규 공급은 택지 조성이 아니면 강남 중심에서는 불가능하다.

개포주공, 고덕주공, 둔촌주공 이외에 서초구 일대 한신 등 재건축 대상 단지들을 더욱 주목할 이유다.

◆분양물량 증가

올해 분양시장은 매매시장과 달리 호조세를 보이며 마무리됐다. 덕분에 내년에는 건설사들이 평년보다 많은 분양을 계획 하고 있다.

닥터아파트 조사 결과 2015년 전국에서 24만여가구가 분양을 계획 중이며(임대 제외) 한국토지주택공사(LH)와 서울시 SH공사의 공공물량까지 포함될 경우 30여만가구에 육박할 전망이다.

특히 내년에는 청약제도 개편으로 1순위 청약자들이 증가할 것으로 예상 돼 인기지역, 인기단지로 쏠림이 심화되면서 청약경쟁률 기록을 갈아치우는 사례가 증가할 것으로 보인다.

◆규제 완화 계속

박근혜 정부는 2015년이면 집권기의 반환점을 돌게 된다. 지난 2년간 주택시장 회복의 소득이 있는지를 따져보면 좋은 점수를 받기 어렵다고 봐야할 것이다.

결국 남은 2년을 대비해 시장 활성화를 위한 규제 완화 노력은 계속될 것으로 예상된다.

전매제한 완화, 청약제도 개편, 택지지구 지정 중단, 재건축 규제 완화 등 새해부터 시행될 것들과 함께 추가로 진행될 규제 완화도 기대해 본다./ 글=권일 닥터아파트 분양권거래소장(정리=장기영 기자)