미군 이전부지 개발 탄력...용산, 5년만에 '꿈틀'

한남뉴타운 개발도 가속...상가, 근린생활시설 투자 문의 급증

캠프킴 부지 층고, 주거비율 등 세부사항 관련 서울시 입장 조율 관건

용산공원정비구역 위치도. 분홍색 부분이 복합시설조성지구로 개발되는 산재부지.[이미지=국토교통부 제공]

아주경제 장기영 기자 =글로벌 금융위기 후 용산 국제업무지구(이하 역세권) 개발 사업이 좌초되면서 줄곧 하락세를 걸었던 용산 부동산 시장이 5년만에 꿈틀대고 있다. 정부가 투자활성화 방안으로 주한미군 이전 부지 개발을 앞당기기로 하면서 최근 투자 문의가 급증하고 있다. 인근 한남뉴타운 개발이 속도를 내는 점도 호재로 작용, 일대 부동산 시장이 일단 활기를 되찾는 분위기다.

하지만 최종 인허가권자인 서울시가 초고층 개발의 핵심인 층고 등 세부적인 개발 방향에 대해 정부와는 다른 시각을 갖고 있어 실제 개발 과정에서 마찰이 예상된다. 

21일 일선 중개업소 등에 따르면 지난 18일 정부의 투자활성화 대책 발표 이후 주한미군 이전 부지 인근을 중심으로 매도·매수 문의가 눈에 띄게 늘었다.  

A중개업소 관계자는 “미군기지 이전과 공원, 초고층건물 개발이 다 알려진 호재임에도 그동안 사업이 지지부진해 피부로 와 닿지 않았다”며 “정부가 직접 조기 개발을 선언하면서 일부 집주인들이 당장 팔지 말고 기다려 보자며 매물을 회수하고 있다”고 말했다. 매수 문의는 주로 상가나 근린생활시설에 집중된 것으로 전해졌다. 

용산 일대 부동산 시장은 2007년 역세권 사업자 선정을 전후로 급등하다, 2008년 금융위기 후 자금 조달 문제 등을 이유로 사업이 불투명해지면서 내리막 길을 걷는 등 롤러코스터를 타왔다. 부동산114에 따르면 이 지역의 가구당 평균 가격은 2006년 8억2000만원에서 2009년 9억7000만원까지 급등했다. 2006년 한해동안만 28% 이상 가격이 올랐다. 이후 2010년부터 5년 연속 시세가 하락, 현재 가구당 평균 가격은 8억5000만원까지 떨어진 상황이다.

이미윤  부동산114 책임연구원은 "최근 분양된 초고층 주상복합을 빼면 실제 가격은 이보다 더 떨어진 셈"이라고 말했다.

미군기지 인근 한남뉴타운 개발도 급물살을 타면서 호재로 작용하고 있다. 지난 6일 4구역이 조합설립인가를 획득하면서 5개 구역중 1구역을 제외한 4개 구역이 조합설립인가를 받았다. 

이 지역 B중개업소 관계자는 “한남뉴타운이 그동안 사업 추진이 더뎌 거래가 정체된 분위기였다”며 “용산 개발소식이 더해져 뉴타운 지분 투자에 다시 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다”고 전했다.

시장 분위기가 호전되고 있지만 실제 개발과정에서 넘어야 할 산이 많다. 공원 동측 유엔사·수송부 부지는 남산 경관을 고려해 70m 이내에서 짓기로 정부와 서울시가 합의했다. 하지만 캠프킴 부지의 경우 정부와 서울시간에 조율할 점이 남아 있다. 이 일대를 입지규제최소구역으로 지정, 용적률을 800% 이상으로 완화할 것이란 정부 방침에 서울시가 다른 입장을 보이고 있기 때문이다. 

양병현 서울시 도시계획과 종합계획 팀장은 “(캠프킴 부지의) 높이에 대한 절대적 제약은 없다”면서도 “알려진 것과 같은 210m란 숫자에 대해서는 주변 건물 보다 너무 높아서 부정적일 수 있다”고 선을 그었다. 

그는 이어 “용적율은 800% 보다 높을 수도 있고, 낮을 수도 있다. 올 하반기까지 유엔사 부지를 매각하려고 한다는데 매각 대금이 얼마인지도 판단 요소이기 때문에 지금 상태에서 맞다, 아니다 라고 말할 수는 없다”고 말했다. 

서울시가 반대하고 있는 주거 위주의 사용 계획과 도로 설치를 비롯한 기반시설 문제도 풀어야할 숙제다.

정부는 사업성을 높이기 위해 주거비율을 높이자는 입장인 반면, 서울시는 업무 중심 역할을 강화하기 위해서는 주거비율을 낮춰야 한다는 입장이다.