[머니섹션]전은규 대박땅꾼 부동산연구소장 "목감지구 지식산업센터, 새만금 땅 눈여겨봐라"

소액재테크는 발품 필수, 전업투자 아니면 전문가 도움 얻어야

지난달 27일 진행된 본지 인터뷰에서 전은규 대박땅꾼부동산연구소 소장이 소액재테크의 유의사항에 대해 설명하고 있다. [사진= 강영관 기자]

"종잣돈 5000만원 미만은 전북 새만금을 눈여겨볼 만하고 1억원까지 늘릴 수 있으면 충남 당진이 유망합니다. 수도권 근교에서 3000만원 수준의 소액 재테크를 하려면 시흥 목감지구 지식산업센터를 살펴봐도 좋습니다."

지난달 27일 찾은 서울 송파구 신천동 '대박땅꾼'부동산연구소. 전은규 연구소장은 주말 제주도에서 진행하는 현장답사 준비로 분주했다. 그는 "10년 전이나 지금이나 토지 투자에 대한 수요는 꾸준히 있다"며 "최근 부동산시장에 관망 분위기가 높아졌지만 토지 재테크는 여전히 유효한 편이다. 주말 제주도 현장답사팀도 차량 2대로 움직인다"고 분위기를 설명했다.

전은규 소장은 올해로 13년차를 맞는 토지 투자 전문가다. 지금까지 투자한 땅만 10만평 정도다. 호재가 있는 토지를 경매로 낙찰 받은 후 값이 뛰면 되팔거나 하자 있는 땅을 매입해 보완한 후 매도하는 식으로 투자를 해왔다. 최근에는 토지 투자 안내서 '대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라' 이후 3년 만에 선보이는 신작 '대박땅꾼 집 팔아서 땅을 사라'를 펴냈다.

전 소장은 "요즘 유튜브를 통해 소액 재테크에 대한 영상이 많이 나온다. 일단 초보자들은 영상을 통해 재테크 방법을 익힌 후 현장답사를 하고 실전 투자를 진행하는 것이 좋다"고 조언했다. 묻지마 투자는 절대 금물이라는 의미다.

◆5000만원 미만은 '새만금', 5000만~1억 원 사이는 '당진'

전 소장은 토지를 통한 소액재테크의 유망지역으로 '새만금'과 '당진'을 꼽았다. 그는 "5000만원 미만은 새만금을, 5000만~1억원의 자금이 있으면 당진을 눈여겨봐라"고 조언했다. 새만금에는 '2023 세계잼버리대회' 호재가 있다. 세계잼버리대회의 경제적 효과는 생산유발 효과 800억원, 부가가치효과 300억원, 고용창출이 1000여명에 이른다.

전 소장은 "전 세계인이 몰리는 자리인 만큼 새만금 국제공항, 신항만, 내부도로 등의 기반시설에 좀 더 가속도가 붙을 것으로 예상한다"며 "특히 주요교통망 중심의 조성을 앞당기기 때문에 해당 지역의 지가를 크게 끌어올리는 효과가 있다"고 말했다.

당진은 토지가격이 세종특별자치시의 반값에 불과해 향후 10년 뒤에는 세종시와 거의 같아질 것으로 예상했다. 당진 현대제철, 송산 제2산업단지, 석문국가산업단지 등이 주요 호재다. 그는 "당진은 각종 개발호재가 많아 오는 2030년까지 50만명에 달하는 인구유입이 이뤄질 것으로 기대된다"고 설명했다.

전 소장은 제주특별자치도에 대한 의견도 제시했다. 그는 "제주도는 동·서·남·북 4곳이 다 좋지만 개인적으로는 한림, 한경, 대정 등이 위치해 있는 서쪽을 선호한다"면서 "동쪽 지역은 제주2공항이 들어설 예정이어서 많이 오른 상황"이라고 전했다. 다만 제주는 상수도를 끌어들이는 비용이 만만치 않아 개발제한구역으로 묶인 지역이 많다는 점에 유의해야 한다는 조언이다.

◆종잣돈 3000만원으로 수익률 높이려면 '지식산업센터'

전 소장은 수도권 소액재테크 유망상품으로 '지식산업센터(이하 지산)'를 추천했다. 그는 "지산은 3000만원 정도만 있어도 투자가 가능하기 때문에 소액 투자자들에게 아주 좋은 투자처다. 특히 지산은 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷하게 80%를 대출받을 수 있다"며 "시흥 목감신도시, 평택고덕신도시, 하남 미사지구 등은 교통이 편리하고 개발호재가 많아 추천한다"고 설명했다.

이어 "목감지구 지산의 경우 평균 분양가가 3.3㎡당 500만원대일 정도로 저평가돼 있다. 보통 한 호실을 분양받는 데 2억원 정도 들어가는데 80% 대출할 경우 4000만원이 실투자금액이다. 여기에 보증금을 빼면 실투자금은 더 줄어든다"며 "월세를 100만원 받는다고 가정할 경우 대출이자와 관리비를 낸다고 하더라도 월 50만원의 수익이 나온다"고 설명했다.

지산 투자의 장점으로 공실률이 낮다는 점도 들었다. 입주하는 회사들이 몇 달 만에 떠나는 경우가 드물기 때문이다. 초창기 발생하는 인테리어비용 등을 고려해 입주 후 다른 부동산에 비해 오랜 기간 머물게 되는 것이다. 입주 가능한 업종도 많아 혹여 임차인이 나가도 새 임차인을 찾기가 수월하다.

그는 마지막으로 "소액 투자자들은 최대한 싼 걸 알아보는데 싼 물건은 다 이유가 있다. 재테크를 하려면 발품이 필수적"이라며 "전업투자가 아닌 이상 여러 전문가들의 도움을 얻어 꼼꼼하게 투자를 해야 한다"고 조언했다.