'DSR 40% 규제' 손보는 당정...실수요자 숨통 트일까

내달부터 차주별 DSR 40% 규제 시행

보금자리론 등 정책 상품 이용자 지원

서민ㆍ청년층 대상 대출한도 확대 논의

더불어민주당 부동산특위 김진표 위원장과 위원들이 지난달 27일 서울 여의도 국회 소통관에서 주택 공급·금융·세제 개선안을 발표하고 있다.  [사진=연합뉴스]

오는 7월 출시 예정인 '초장기 정책모기지론'에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하는 방안을 당정이 검토하고 나섰다. 7월부터 '차주(돈 빌린 사람)별 DSR 40% 규제'가 시행되는 가운데, 당정이 최근 내놓은 서민·실수요자 주택 금융지원 대책에 DSR 완화안이 빠지면서 실효성이 낮다는 지적에 따른 후속 조치다.

2일 금융당국과 국회에 따르면 더불어민주당과 정부는 서민과 청년층, 실소유자들이 'DSR 40% 규제'를 피할 수 있는 방안을 검토 중인 것으로 확인됐다. △초장기(만기 40년) 정책 모기지론을 활용해 연간 원리금을 낮추는 방법 △주택 정책상품에 한해 DSR을 완화하는 방안 △청년의 미래 소득을 산정해 DSR을 낮추는 방법 등 크게 세 가지 방향이다.

당정은 보금자리론과 같은 정책상품에 DSR을 완화하는 방안을 논의했으나 이번 부동산 완화책에는 포함시키지 않았다. 하지만 DSR을 완화하지 않는 이상 당정이 지난달 말 발표한 '주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안' 중 금융부문 실효성이 떨어질 수 있다는 지적이 당내에서도 나오는 상황이다. 부동산특위 관계자는 "아직 정해진 바는 없지만 정책금융에 한해 DSR 적용 방식을 달리하자는 얘기가 꾸준히 나오고 있으며 검토 중"이라고 말했다.

DSR은 차주의 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 값이다. 오는 7월부터 일정 요건 이상의 대출에 대해 은행 대출은 40%, 비은행은 60% 이내에서만 취급된다. 연봉으로 감내할 수 있는 만큼만 돈을 빌리라는 의미인데, 담보인정비율(LTV)을 상향하더라도 소득이 적을수록 DSR 규제에 걸려 한도 확대 효과를 누리지 못할 가능성이 크다.

구체적으로 당정이 검토하고 있는 안은 주택금융공사의 보금자리론 등의 정책상품을 이용 중인 차주가 시중은행에서 신용대출 등을 신청할 때 DSR을 완화해주는 방안이다. 주금공의 정책상품은 기본적으로 '차주별 DSR 40% 규제' 적용 대상에서 제외된다. 주금공은 자체적으로 DSR을 최대 70%로 산정해 취급하고 있으며, 이 비율을 초과할 경우 전결권을 달리 적용하는 방식으로 한도를 조정하고 있다.

문제는 보금자리론을 신청한 차주가 집 살 돈이 모자라 시중은행에서 추가 대출을 받을 때다. 시중은행은 보금자리론 등 정책상품의 연간 원리금을 자체 신용대출 취급 시 DSR 산식에 산정한다. 예컨대 오는 7월 이후 연소득이 5000만원인 차주가 5억원짜리 주택 구입을 위해 3억5000만원(만기 30년, 금리 연 2.95% 적용)의 보금자리론을 신청하고, 모자란 돈(1억5000만원)을 구하고자 시중은행 문을 두드려도 추가로 빌릴 수 있는 신용대출(금리 연 4.0% 적용)은 약 2000만원 수준에 불과하다. 즉 DSR 산정 시 보금자리론에 한해 일정 부분 완화해주면 추가 대출분의 한도를 늘릴 수 있는데, 이 부분을 당정이 들여다보고 있는 것이다.

이와 같은 방식으로 금융위원회와 주금공이 오는 7월 중 출시할 예정인 만기가 40년에 달하는 정책 모기지론도 DSR을 완화하는 방안이 거론된다. 만기를 늘리면 연간 갚아야 할 원리금이 줄어들고, 여기에 DSR도 완화해주면 추가 대출 여력이 확대된다. 앞서 주금공은 지난달 31일 초장기 모기지론 출시를 위해 업무처리기준 개정을 완료했다. 초장기 모기지론 신청 요건은 보금자리론 기준을 준용해, 연소득 7000만원 이하(신혼부부 8500만원 이하)이고 주택가격이 6억원 이하로 설정했다. 지원한도는 보금자리론과 동일하게 3억6000만원이 될 것으로 보인다.

여기에 청년층의 경우 DSR 산정 때 미래 소득을 활용하면 대출한도를 늘릴 수 있다. 금융위는 고용노동통계 중 연령별 소득자료를 우선 활용하고, 다양한 자료 활용이 가능하도록 가이드라인 마련 작업에 착수했다.

한편 당정의 주택 금융지원 대책에 따라 오는 7월부터 무주택자가 주담대을 받으면 LTV 우대폭이 기존 10%포인트에서 20%포인트로 확대된다. 우대받기 위한 소득 요건은 부부합산 8000만원 이하에서 9000만원 이하(생애 최초 구입자는 9000만원 이하→1억원 미만)으로 상향 조정된다. 주택가격 기준은 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상 지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다. 3분기 중에는 주금공이 보증하는 전세금 한도를 기존 5억원에서 7억원으로 확대한다.