[역대급 종부세 현실화] 9→11억 '기준 완화' 무용지물….두 채 있다면 2배 이상 올라

공시가·세율 오름폭 가팔라 세액 증가

남산서울타워에서 바라본 아파트 단지의 모습.[사진=유대길 기자 [e-mail]]

올해분 종합부동산세(종부세) 고지서 발송을 앞두고 부동산 시장이 술렁이고 있다. 더불어민주당 부동산특별위원회에 따르면 1가구 1주택자에 대한 과세 기준을 11억원으로 끌어올렸음에도 불구하고 올해 종부세 대상은 작년 74만4000명과 크게 다르지 않을 것으로 전망된다. 

이는 올해 주택을 중심으로 전반적인 부동산 가격이 상승하면서 시장이 호황을 이룬 데다 종부세를 결정하는 요인들이 모두 오른 효과가 한꺼번에 나타났기 때문이다. 종부세는 공시가격과 공정시장가액비율, 세율 등 크게 세 가지를 기준으로 계산한다.

올해 종부세법이 개정되면서 3주택자와 조정대상지역 내 2주택자 등 다주택자에게 적용되는 종부세율은 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 0.6~2.8%포인트 상향됐다. 법인은 6% 단일 세율이 기재될 예정이다.
 
1주택자를 제외한 납세자의 세 부담 상한(전년 대비 종부세·재산세 합산 세액 증가 한도)은 현행 200%에서 300%로 상향된다. 개인은 내야 할 세금이 최대 3배까지 늘어날 수 있다는 의미이며, 법인의 경우에는 아예 세 부담 상한이 폐지됐다. 과세 표준을 정할 때 쓰는 공정 시장 가액 비율도 90%에서 95%로 인상했다.
 
이에 따라 납세자의 부담은 증가할 예정이다. 특히 1주택자와 달리 조정 대상 지역 2주택 혹은 3주택 이상 보유자의 부담이 가중될 것으로 보인다.

21일 아주경제가 우병탁 신한은행 팀장(세무사)에게 의뢰해 서울 주요 아파트의 올해 종부세를 시뮬레이션(모의계산)한 결과 대부분이 지난해보다 세금이 늘어난 것으로 나타났다. 서울 송파구 잠실주공아파트 전용 82.61㎡와 서울 성동구 왕십리뉴타운텐즈힐아파트 84.92㎡ 2채를 보유했다면 올해 종부세로만 7553만원을 내야 한다. 2020년 2993만원(차이 4560만원)의 2배를 훌쩍 넘는다.
 
두 아파트의 올해 공시지가는 각각 18억5600만원, 11억5520만원이며 시세는 31억원, 17억원 정도다. 반면, 두 아파트를 합친 것과 비슷한 아크로리버파크 112.96㎡(공시지가 33억9500만원, 시세 46억7500만원)를 한채만 보유한 사람이라면 올해 종부세로 2080만원을 낼 것으로 예상된다. 지난해 1172만원보다는 908만원 가량 더 내는 것이다.
 
같은 규모의 자산을 보유하고 있지만 내야 하는 세금은 5500만원 이상 크게 차이 난다. 상승금액 차이도 3600만원 가량 크게 벌어진다. 만약 잠실주공5단지 전용 82.61㎡ 하나만 보유했을 경우엔 올해 467만원의 종부세를 낼 것으로 예상된다. 아파트 한 채를 더 살 경우 세 부담이 기하급수적으로 늘어나는 것이다.모든 계산은 공제가 전혀 없다고 가정했다. 

한주희 예종세무그룹 세무사는 "각 아파트 조건별로 다르지만, 공시지가 현실화 등으로 1주택자는 지난해보다 1.5배 정도 늘어난 종부세를 낼 것"이며 "조정지역 2주택자는 2배 이상, 3주택자는 3배 정도 나올 것이라고 예상된다"고 말했다.
 
다주택자들의 불만이 나올 수밖에 없는 상황이다. 이에 발빠른 다주택자들은 버티기에 돌입해 세부담을 세입자에게 전가하거나, 증여를 통해 세부담을 줄인 것으로 보인다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "앞서 빠르게 움직인 다주택자들은 매각, 증여, 버티기 등 행동을 했고, 그 중 다수는 증여를 택했다"며 "버티기에 들어간 이들은 전월세를 올려 임차인에 세금부담을 전가할 것으로 보인다"고 말했다.
 
서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 "정부는 다주택자에 대한 종부세가 강화되면 매물이 쏟아져 나올 것이라고 예상하지만 실질적으로 양도세 때문에 매물로 출현하기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

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