손피・다운거래 잘못했다가 양도세 폭탄…국세청 "탈루 엄정 대응"

"매수자 부담 양도세 양도가액에 합산"…기재부 해석 변경

 서울 한 부동산 모습. [사진=연합뉴스]

매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 매매거래를 뜻하는 '손피거래'에 대해 최근 정부가 새로운 해석을 내놓으면서 예기치 못한 세금문제가 발생할 수 있어 국세청이 각별한 주의를 요구했다. 특히 손피거래 매수자는 양도세까지 부담하는  탓에 다운거래의 유혹에 빠지기 쉽다는 점에서 위법행위에 따른 불이익이 발생할 수 있다는 지적이다. 

25일 국세청에 따르면 기획재정부 조세정책과는 이달 7일 매수자가 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우로서 매수자가 부담하는 양도소득세는 전부 양도가액에 합산된다는 해석을 내놨다. 

기존 해석의 경우 매수자가 부담하는 양도소득세 최초 1회분만 양도가액에 합산해 재계산했지만 앞으로는 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산해 재계산하는 새로운 해석이 적용된다. 

일례로 분양권을 12억원에 취득해 이를 1년 이상 보유하고  17억원에 매매하는 일반 거래 시 양도가액에서 취득가액 12억원과 기본공제 250만원을 제한 금액에 세율 66%가 적용돼 3억2800만원을 양도세와 지방세로 내야 한다. 

하지만 같은 조건에서 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 세금을 전액 부담하기로 약정한 손피거래의 경우 양도가액에 양도세와 지방세 9억6600만원이 포함된다. 따라서 17억원의 매매가와 양도세 등이 합산된 26억7000만원이 양도가액으로 설정되며 여기에 취득가액 12억원과 기본공제 250만원을 제한 금액에 66%의 세율이 적용돼 총 9억6600만원을 양도세와 지방세로 부담해야 한다. 

다만 국세청은 매수자가 실제 지불한 양도세·지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산한다며 2차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 6억8800만원, 1차까지 부담한 경우 5억4500만원의 세부담이 있다고 설명했다. 

이처럼 손피거래의 경우 매수자는 부동산 거래가액에 더해 양도소득세를 지불해 금전적 부담이 커진다는 점에서 거래가액을 사실과 다르게 낮춰 신고하는 다운거래의 유혹에 빠지기 쉽다. 

하지만 위법행위인 다운거래는 적발 시 부당과소신고에 따른 가산세(과소신고세액의 40%)가 부과되며 매도자와 매수자 모두에 비과세·감면 혜택이 배제될 수 있다. 또 실제 거래가액의 10% 이하에 해당하는 과태료가 부과된다. 

국세청은 신축 아파트 선호 현상에 편승한 분양권 손피·다운거래 등 이상거래에 대한 점검을 강화하고 부동산 거래과정에서의 세금 탈루행위에 엄정 대응한다는 방침이다.