초강력 규제에 10월 서울 외지인·생애최초 매수 동반 하락...30% 이상 '뚝'

10월 서울 외지인 매수 3277건...32% 감소

생애최초 매수는 34% 감소..."실거주 수요도 타격"

26일 노원구 수락산역 인근 한 부동산 안내판이 비어 있다. 2025.10.26 [사진=연합뉴스]

10·15 대책으로 서울이 '3중 규제'로 묶이자 외지인·생애최초 매수가 직전 달에 비해 30% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 실거주 의무·대출 규제 등 강도 높은 규제가 시행되면서 투자 수요는 물론 실거주 수요까지 크게 위축된 것으로 풀이된다.

2일 법원등기정보광장에 따르면 10월 기준 외지인(서울 제외 16개 시도)의 서울 집합건물(아파트·오피스텔·다세대·연립 등) 매수 건수는 총 3277건으로 집계됐다. 이는 올해 기준 최대치를 기록했던 9월 4862건에 비해 32.3% 줄어든 규모다.

전체 매수인에서 외지인이 차지하는 비율은 25.5%로, 9월(25.3%)과 비슷했다. 이는 정부의 10·15 대책으로 토지거래허가구역 등 '3중 규제'가 시행되면서 투자 수요가 쪼그라든 것으로 풀이된다. 특히 토허구역 지정에 따라 매수자는 취득일 이후 2년간 실거주해야 한다. 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 불가능해졌다.

서울의 외지인 매수자는 올해 들어 소폭 증가세를 보이다 6·27 대책 규제가 발표된 6월부터 급증했다. 1월 2762건에서 5월 3529건으로 늘었고, 6월 4803건으로 급증했다. 이어 7월 4487건, 8월 4296건으로 견조한 흐름을 보였으나 지난달 다시 크게 줄어든 것이다.

일선 공인중개업소에서는 외지인은 물론 매수 문의 자체가 없다고 입을 모았다. 서울 마포구의 한 공인중개업소 관계자는 "9월까지는 규제가 임박하면서 매수를 서둘러야 한다는 분위기였다. 지방 투자자가 팀을 이뤄서 매물을 보러 줄을 섰을 정도였다"면서 "근데 지금은 있던 매물도 거둬들이고 있는 실정이고, 전화 문의조차 없다"고 토로했다.

서울 실거주 수요도 규제 여파로 위축되는 모습이다.

지난 6월부터 9월까지 서울 집합건물 생애최초 매수자는 총 2만 5147명으로 5년 만에 최고치를 경신하는 등 내 집 마련 수요가 활발했다. 같은 기간 서울 생애 최초 매수자 수는 △2024년 1만8872명 △2023년 1만3821명 △2022년 1만1558명 △2021년 2만2721명 △2020년 3만1101명 등이다.

통상 생애최초 매수는 정부 규제가 심해지면 급증하는 양상을 보인다. 2020년은 문재인 정부 당시 6·17 부동산 대책, 8·4 공급대책 등 규제 대책이 줄이어 발표되던 시기다. 종합부동산세 강화, 임대차 3법 등 규제 강도는 갈수록 세졌고, 집값 상승세가 겹쳐 매수 심리를 자극했다는 분석이다.

그러나 10월 서울 집합건물 생애최초 매수자는 3898명으로 지난 9월 5983명 대비 34.8% 줄었다. 이는 10·15 대책 후 갭투자 불가에 따라 서울 부동산이 실수요 위주로 재편될 것이라는 예측과 다른 결과다. 대출 규제는 물론 규제지역, 토허구역 지정 등 전례 없는 규제가 시행되면서 거래 절벽이 나타나고 있다는 분석이다.

한 금융권 투자 자문사 관계자는 "토허구역 지정으로 실거주를 해야 하는 데 자금 조달 증명 서류까지 엄격하게 따지면서 매수 심리가 경직되고 있다"며 "구조적으로 매물이 잠기고 거래가 단절되는 악순환 속에 있다"고 분석했다.

전문가들은 이번 대책의 여파로 인해 투자 수요는 물론 실수요도 위축될 가능성이 크다며 시장의 관망세가 더욱 심화할 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "내 집 마련 전략 중 하나였던 갭투자 방식이 막히면 실수요층도 얇아질 수밖에 없다"며 "전세 낀 매물을 팔 수도 없으니 매물 잠금 현상이 나타나고, 매수자들은 강도 높은 규제에 관망세에 들어갔다"고 말했다.