51조 '용산국제업무지구' 착공…초대형 개발 재시동 속 공급확대·사업성 논쟁 교차

사업 계획이 나온 지 18년 만…총 1만3000가구 수준 주거 공급

용산국제업무지구 도시개발사업 투시도. [사진=서울시]

서울 핵심 입지에 초고층 마천루를 건설하는 ‘용산국제업무지구’(용산서울코어) 사업이 마침내 본격화했다. 지난 2007년 첫 사업 계획이 나온 지 18년 만으로, ‘콤팩트 시티’로 대변되는 서울의 초고밀 복합개발 시대를 열었다는 평가다.
 
다만 그간의 개발 중단 등 사업 부진이 되풀이될 수 있다는 우려도 여전히 상존하고 있다. ‘글로벌 비즈니스 허브’라는 정체성과, 주택 공급이라는 사업의 또 다른 핵심 목표를 달성하기 위한 균형점을 세밀하게 설정해야 한다는 것이 전문가들의 평가다.
 
27일 개발업계에 따르면 서울시와 사업시행자인 한국철도공사(코레일) 및 서울주택도시개발공사(SH공사)는 이날 용산국제업무지구 개발 사업의 기공식을 열고, 국가적 도시혁신 프로젝트의 본격 착공을 공식화했다.
 
용산국제업무지구는 개발 사업은 용산구 한강로3가 철도정비창 부지 일대 45만6000㎡(약 13만8000평)에 업무, 상업, 문화, 여가, 주거 등 복합 기능을 갖춘 글로벌 비즈니스 전략거점을 건설하는 사업이다. 서울역과 용산역, 한강변을 하나의 입체 블록으로 연결하는 ‘입체복합 수직도시’를 구현하는 것이 핵심이다.

 

 

이번 기공식을 시작으로 시는 향후 도로, 공원 등 부지 조성 공사를 오는 2028년까지 완료한다는 방침이다. 사업지 토지의 72%를 보유한 코레일도 내년 하반기부터 본격적인 토지 분양에 나선다. 이를 통해 최고 100층 규모 마천루가 지어지는 국제업무존(8만2938㎡), 오피스·오피스텔·리테일 등으로 구성된 업무복합존(8만1036㎡), 주거·의료·교육시설이 들어설 업무지원존(9만3723㎡)이 조성된다. 이르면 2030년부터 기업·주민 입주에 나서겠다는 것이 서울시의 목표다.
 
시는 아울러 지구 내 6000가구, 인근 정비사업을 포함하면 총 1만3000가구 수준의 주거 공급에도 나선다는 방침이다. 시는 2027년 말 첫 주택분양이 이뤄지도록 행정지원에 속도를 낼 예정이다.
 
앞서 2007년 3월 계획된 용산국제업무지구 사업은 당초 코레일 주관으로 30여개사가 출자한 드림허브프로젝트금융투자(드림허브PFV)를 시행자로 사업을 시작했다. 그러나 금융위기 여파로 결국 사업이 지연됐고, 시행자 부도로 최종적으로 실패한 프로젝트로 오명을 남긴 바 있다.
 
과거의 사례를 참고해 이번 개발은 참여 주체가 민간참여 특수목적법인(SPC)에서 SH와 코레일 등 공공으로 전환된 것이 특징이다. 개발 단위도 개별 필지(블록)로 나눴다. 민간사업자가 필요한 만큼의 필지를 분양해 비용 회수를 빠르게 하겠다는 것이다.
 
다만 여전히 사업비만 총 51조원 규모의 초대형 사업인 만큼 수익 회수가 가능할 지에 대한 우려가 있다. 무엇보다 토지 등 비용이 급격하게 상승한 상태에서, 부동산 개발 프로젝트 파이낸싱(PF) 위축의 여파가 여전한 것도 위험 요인으로 꼽힌다.
 
인근 서부이촌동의 경우 10년 전과 비교하면 건물 등 가격이 3배 가까이 상승한 상태다. 과거 2013년 용산정비창 개발 사업이 무산됐던 것도 사업 초기와 달리 토지 가격이 8조원으로 2배 가까이 올라 사업비 부담이 커졌기 때문이다. 
 
일각에서는 사업 수익성 개선을 위해 용도 규제를 추가로 완화하고 주택을 추가로 공급해야 한다는 지적이 힘을 얻고 있다. 실제 서울시도 이번 용산국제업무지구 개발 사업에서 주택 공급 물량을 추가 확대하는 방안을 검토 중이다. 

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 20일 국토부와 한국토지주택공사(LH) 합동 주택공급 TF 현판식에서 용산국제업무지구 사업을 두고 “서울시와 국토부 간 협의를 통해 구체적인 방향을 마련하고 있으며 긍정적인 결론이 기대된다”며 주택 물량 확대 필요성을 강조한 바 있다.