[ASIA BIZ] 3·4호 순환도로 완공 임박... 인프라가 호찌민시 부동산 판도 바꾼다

집값 2배 격차가 만든 이동... 위성도시로 몰리는 자본

호찌민시 지하철 1호선과 보응우옌잡 대로를 따라 들어선 투득시의 아파트 단지들 [사진=베트남 통신사]

호찌민시의 주거비가 급등하면서 도심을 떠나는 자본과 실수요자가 외곽으로 몰리고 있다. 교통 인프라 완공과 도시 재편이 맞물리며 2026년은 호찌민시 부동산 시장의 결정적 분기점이 될 것으로 전망된다. 특히 위성도시의 경우 더 이상 주변부가 아니라 새로운 성장의 중심축으로 자리 잡는 모양새다.

VTV 등 베트남 현지 매체에 따르면 2026년에는 3호 순환도로와 4호 순환도로, 벤륵-롱탄 고속도로, 호찌민시 고속도로 확장 등이 단계적으로 마무리될 전망이다. 이들 사업은 지역 간 연계를 강화해 호찌민시 권역의 접근성을 크게 높일 것으로 전망된다.

이같은 인프라 건설이 인구 밀도가 높은 도심으로부터 외곽으로의 이동을 촉진하는 계기가 됐고, 그 결과 호찌민시 근방의 위성도시들은 주요 개발지로 부상하고 있다. 전문가들은 최근 자본이 구 빈즈엉, 동나이, 롱안 등 인접 지역으로 이동하는 현상이 뚜렷해졌다고 설명했다.

따라서 향후 호찌민시 인근 부동산 시장은 인프라가 주요 변수로 부각될 전망이다. 경제학자 딘 테 히엔 박사는 "2026년 완공되는 인프라가 부동산 전체 흐름을 결정짓는 주요 변수가 될 것"이라며 "호찌민시 쭝르엉 미 투언 고속도로 확장과 각종 국도 연결 사업이 동부와 서부, 남부 지역 입지를 재편하고 다핵 도시 전략을 가능하게 한다"고 강조했다.

특히 호찌민시 인근의 위성도시는 이러한 구조 변화가 가장 선명하게 드러나는 지역으로 꼽힌다. CBRE에 따르면 서부 지역은 타운하우스와 빌라, 단독주택 공급을 주도하며 2025년에 약 4400세대가 신규 공급된 것으로 집계됐다. 이는 도심 신규 공급량의 33배에 달하는 규모다. 서부 저층 주택의 약 80%가 구 롱안과 인근 지역에 집중되며 넓은 토지 보유와 인프라 우위가 자본 유입을 견인하고 있다.

호찌민시 부동산협회 르 호앙 쩌우 회장은 "서부 지역 주택 가격이 동부와 남부보다 수용 가능한 수준"이라며 "향후 성장 여력이 크다"고 설명했다. 여기에 "도심과 교외 간 가격 차이는 투자 기회를 넓히며 향후 3년간 아파트 가격은 연 9~11% 타운하우스와 빌라는 6~12% 상승을 보일 수 있다"고 예상했다.

또한 산업 서비스 도시 중심으로 빠르게 부상하는 호찌민시 인근 지역으로 떠이닌이 있다. 떠이닌은 고속도로와 순환도로를 통해 호찌민시와 직접 연결되며 동남부와 메콩델타는 물론 경제 회랑과도 이어져 도시 확장 수요에 대응하는 핵심 투자 지점으로 평가된다. 정부의 개방적 정책과 지원 기조도 이를 강화하고 있다.

이외에 껀저의 경우, 간척지 기반 개발로 국제 물류와 해상 무역을 아우르는 고부가 경제축으로 떠오르는 추세다. 환경적 장점과 해상 관문 역할을 바탕으로 국제 자본을 끌어들이는 잠재력이 높아지고 있고, 도시 확장 전략과 글로벌 공급망 변화에 맞물리는 핵심 거점으로 주목받고 있다.

이같은 위성도시의 부상은 단기적 흐름이 아니라 호찌민시의 과밀 해소와 도시 공간 재편을 위한 장기 전략의 일환으로 평가된다. 특히 인프라 완공 일정과 도심 가격 격차 확대가 투자 이동을 촉진하면서 시장은 새로운 성장 사이클로 진입할 기틀을 갖출 전망이다. 아울러 2026년 이후에도 이 같은 구조 변화는 지속될 가능성이 높아 향후 투자 흐름을 결정짓는 주요 변수가 될 것으로 예상된다.