[ASIA BIZ] 다낭 아파트 시장, 공급 확대 속 외국인 한도로 채우기?

마스테리 리베라 30% 배정분 대부분 소진... 2024~2025년 6개 프로젝트 승인

다낭 시내의 모습 [사진=베트남 통신사]

베트남 다낭의 부동산 시장 핵심지인 화끄엉 지역에서 대규모 아파트 단지가 외국인들의 뜨거운 관심을 받으며 공급에 속도를 내고 있다. 다낭시 건설국의 공식 승인을 받은 ‘마스테리 리베라 다낭(Masteri Rivera Da Nang)’은 전체 공급 물량의 30%를 외국인에게 배정했고 분양 개시 직후 이미 한도에 근접한 판매 실적을 기록한 것으로 나타났다.

21일(현지 시각) 베트남 현지 매체 VnExpress에 따르면, 이날 다낭시 건설국이 발표한 외국인 대상 분양 가능 사업장 현황에서 뚜옌선 고층 아파트·상업·주거 복합단지가 관련 승인 절차를 모두 마쳤다. 해당 프로젝트의 사업 시행은 투옌선주택개발합작회사가 담당하고 있으며, 실제 단지 개발과 운영은 베트남의 대표적인 프리미엄 부동산 개발사인 마스터라이즈 홈즈(Masterise Homes)가 맡아 진행 중이다.

이 단지는 총 2개 동, 약 1100여 가구 규모의 고층 복합단지로 조성된다. 현행 법규상 외국인이 소유할 수 있는 최대 물량은 각 동별로 166가구씩 산정되어 총 332가구로 확정됐다. 이는 단지 전체 가구 수의 약 30%에 해당하는 수치다. 분양 업계와 당국에 따르면 현재까지 외국인에게 매각된 물량은 300가구 이상으로 파악되며 법적 허용 한도인 332가구에 사실상 임박한 상태다.

다만 외국인의 주택 소유와 관련해서는 엄격한 제한 규정이 적용된다는 점이 다시 한번 강조됐다. 건설국 측은 국방부나 공안부가 국가 안보 및 국방상의 목적을 이유로 사업 부지의 성격 변경을 공표하면 사업주는 해당 시점부터 외국 조직이나 개인을 대상으로 한 추가적인 임대 및 매매 계약을 더 이상 진행할 수 없다고 명시했다.

앞서 2023년 개정된 주택법에 따르면, 외국인 및 외국 단체의 아파트 소유는 단일 건물 전체 가구 수의 최대 30%를 넘지 못하도록 제한되어 있다. 만약 이 한도를 초과하여 체결된 거래는 법적으로 무효 처리되며, 매도자는 이로 인해 발생한 모든 경제적 손해를 매수자에게 배상해야 할 책임을 진다.

여기에 지난 2024년 7월 24일에 발표된 정부령 제95조 제1항에 따라 사업지가 국방·안보상 요구 지역이 아니더라도 이후 국방부 또는 공안부 통보로 구역 성격이 변경될 경우 외국인 대상 임대·매매를 계속할 수 없다고 명시한 바 있다. 이미 주택을 소유한 개인의 경우 철거 대상이 되면 국방·안보 목적 토지 사용에 관한 토지법 규정에 따라 보상과 지원이 이뤄진다.

앞서 ‘더 에스추어리 레지덴셜(The Estuary Residential)’이라는 프로젝트명으로 알려졌던 이 단지는 현재 ‘마스테리 리베라 다낭’이라는 상업 명칭으로 통용되고 있다. 꾸이 미 거리 일대 약 1.8헥타르(ha) 부지에 들어서는 이 대형 프로젝트의 총 투자 규모는 약 2조3000억 동(약 1288억 원)에 달하는 것으로 알려졌다.

다낭시는 지금까지 외국인의 주택 소유가 가능한 상업용 주택 사업을 여러 차례 발표해왔다. 이전 단계에서는 손짜, 응우한선, 하이쩌우 지역의 다수 아파트 및 도시개발 사업이 포함됐고, 이는 주택법에 부합하는 범위 내에서 외국인 투자자와 수요자를 위한 부동산 공급을 넓혀왔다.

이런 가운데 최근 다낭의 아파트 시장은 신규 공급과 매매 가격, 실제 거래량이 동시에 동반 상승하는 강세장을 연출하고 있다. 베트남부동산중개협회(VARS)의 통계에 따르면, 지난해 다낭 신규 분양 아파트의 평균 호가는 1㎡당 약 8300만 동(약 464만8000원)까지 치솟았다. 이는 코로나 이전인 6년 전과 비교했을 때 무려 68%나 급등한 수치다. 이는 하노이를 중심으로 한 북부 투자 자금이 대거 유입되면서 가격 상승을 견인한 것으로 풀이된다.

부동산 시장 전문가들은 올해 역시 다낭 내 공급 확대 흐름이 지속될 것으로 보고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅사 애비슨영(Avison Young)은 올해 들어 다낭에서만 최소 1000가구 이상의 신규 아파트가 추가로 분양 시장에 나올 것이라는 전망치를 내놨다. 공급량은 꾸준히 늘어나는 추세지만 토지비와 원자재 가격 상승 등의 영향으로 신규 분양가는 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 크다.

한편, 다낭시는 현재 외국인 소유 한도 규정을 엄격히 유지하면서도 전략적으로 신규 분양 물량을 확대하는 기조를 이어가고 있다. 따라서 향후 시장 내 외국인 수요의 지속 여부와 공급량 사이의 수급 균형이 다낭 부동산 시장의 향방을 결정지을 핵심 변수가 될 것으로 전망된다.