[춤추는 정책대출] 오락가락 정책에…집값·가계부채 '이중 부담'

尹 정책대출·규제 완화에…가계대출 증가액 4배↑

지난해 하반기부턴 대출 축소 기조…중저가 아파트 값은 상승

서울 강남구 한 부동산 중개업소[사진=연합뉴스]

정권이 교체될 때마다 오락가락하는 부동산 대출 정책 때문에 시장에 혼선이 가중되고 있다. 유동성을 풀었다가 급격히 죄는 갈지자 정부 정책이 부동산 시장을 불안하게 만들거나 대출절벽 현상을 조성하는 주요 원인이라는 비판이 나온다. 

12일 금융권에 따르면 윤석열 정부 시절 가계대출 증가액은 2002년 8조8000억원 감소했다가 2023년 10조1000억원으로 증가하더니 2024년엔 41조6000억원으로 불어났다.

이는 전임 문재인 정부의 주택 관련 정책을 뒤집기 위해 쏟아낸 규제 완화가 가져온 결과로 분석된다. 당시 정부는 2023년 말부터 부동산 경착륙을 막겠다며 관련 규제 완화와 함께 저금리 주택담보대출을 연 30조~40조원 공급하기 시작했다. 그러나 대출이 늘어나자 다시 은행을 상대로 주택담보대출 가산 금리 상향을 압박하는 등 냉탕과 온탕을 오락가락했다. 이렇게 대출 부담이 과도한데도 정책대출은 크게 늘렸다.

윤석열 정부는 불안한 가계대출 흐름에도 주거 안정을 명분으로 디딤돌·버팀목 대출 공급량을 계속 늘려왔다. 매년 증액된 자금은 2021년 3조2000억원에 이어 △2022년 2조5000억원 △2023년 4조원 △2024년 2000억원 등으로 지난 4년간 총 10조원에 달한다.

예외적인 정책대출 공급은 서울 고가 아파트 가격을 부양하는 결과를 낳았다. 실제 윤 정부 임기 3년 동안 강남 3구(서초·강남·송파) 전용 84㎡ 아파트 가격은 23% 올랐다. 부동산 업계 관계자는 "재건축 활성화, 정책금융 확대 등 정부의 부동산 정책이 강남 집값만 올려놨다"고 말했다. 

하지만 이재명 정부 출범 이후 기조는 다시 뒤집혔다. 지난해 6·27 대책을 시작으로 9·7, 10·15 대책을 잇따라 내놓으면서 유동성 죄기에 나섰다. 주담대 한도를 6억원 이하로 제한했고 전세대출 보증비율 축소, 디딤돌·버팀목 대출한도 축소, 생애 최초 주택구입자 주담보대출비율(LTV) 강화 등 전방위 규제를 추진했다. 

이로 인한 가계대출과 부동산 시장은 이전 정부와 사뭇 다른 모습을 나타냈다. 가계대출은 정부 의지대로 줄어들었다. 5월 가계대출 증가 폭이 6조원이었던 가계대출은 6·27 대책 직후인 7월 2조3000억원으로 줄었고 9월에는 1조1000억원으로 감소됐다. 10·15 규제가 나오면서 11월 증가 폭은 4조1000억원으로 전월보다 7000억원 더 축소됐다. 

그러나 전세 물량 급감 속에 전셋집을 구하지 못한 세입자들의 외곽 매매 수요가 몰리면서 15억원 이하 중저가 아파트 가격이 오르는 '풍선효과'가 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 1월 말부터 3월 말까지 강남권이 포함된 동남권은 0.07% 하락한 반면 서울 전체는 1.03% 상승하며 시장을 지탱하고 있다. 

금융권 관계자는 "정권이 바뀔 때마다 대출 정책 방향이 급격히 바뀌면서 시장 참여자들이 중장기 계획을 세우기 어려운 상황"이라며 "정책 신뢰도가 떨어지면서 오히려 변동성을 키우는 요인이 되고 있다"고 지적했다.